房客搞失蹤，該如何處理遺留物呢？

房客搞失蹤，該如何處理遺留物呢？
    
當房東最開心的事就是迎接新房客入住，再順利地送走舊房客，接著又喜迎新房客入住，房東的快樂就是這麼簡單又樸實無華。但可惜快樂的事不會天天都發生，迎來新房客，有可能因為租賃契約不合心意而發生爭吵。在簽約前發生的問題談得出結果就簽，談不出結果就不簽，非常簡單明暸！但若在簽約入住之後，才發現房客不講理、無法溝通才真的麻煩！

有些惡房客會故意惹麻煩，和租約規定唱反調，最糟糕的就是在租期結束之後，留下一大堆東西，然後消失得無影無蹤，讓房東收拾殘局，這時候身為房東又可以怎麼做呢?
 
詳細解答：
聰明的網友們可以參考這裡的建議，在簽完合約後遇到無法解決的問題最好的辦法就是看合約裡面有沒有規定，如果有就按照規定走，可省下不少麻煩；如果沒有就得看相關法條如何解釋了！

房客在搬離租屋處後卻還在房間內留下一些物品沒有帶走，一般房東會認為是房客不要的雜物，就直接清理了，但是這樣子可能會產生以下的困擾：
1. 被房客請求民事賠償。
2. 房客向法院提出毀損罪的告訴。
3. 房客向法院提出竊盜罪的告訴。
而如果是在租賃期間，房東認為房客不會再回來租屋處，而擅自丟掉私人物品，則可能會被提出侵入住宅罪的告訴。因此擅自清理房客的物品，可是有面臨各種罪責的可能。
 
《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條對於遺留物處理有明確的規範，若房客在退房後有遺留物，房東可以寄發存證信函（或以通訊軟體通知，截圖為證）要求房客在約定期限內取回遺留物，房客在期限內置之不理的話，就視為拋棄物品所有權，房東可從押金扣除遺留物處理費用，若押金不足以支付，還可請求房客補貼剩餘金額。房東若有按照此條例處理房客的遺留物，就不用擔心會與房客產生法律糾紛，不過要注意的是，必須是在房客退租後，才能利用這樣的方式來處理遺留物。

房客若在租賃期間消失，沒繳清租金、留下一堆東西，又找不到人通知的情況下，房東就要對房間內的物品行使「留置權」。根據《民法》第445條第一項規定，房東得就租賃契約所產生之債權，對房客留在房間內的物品進行變現以賠償積欠的租金，但變賣金額扣除所欠債務後，剩餘現金必須歸還房客。

在變賣物品之前，得根據《民法》第936條第一項規定，先定一個月以上之期限通知房客來清償所欠債務，若房客沒在期限內清償債務，那房東才能行使留置權，對房客遺留下來的物品進行處置。通知方式可以寄發簡訊或使用通訊軟體，只要能留下憑證證明有通知房客處理債務即可。

以上關於遺留物複雜的處理過程，是否看得有點累呢？若要避免事後複雜的處理方式，最好還是在簽約時加入關於「遺留物」的條款，避免不好處理的情況發生。那麼，這個「條款」該怎麼訂呢？
 
額外補充：
這邊阿明就要來教教大家如何訂立關於「遺留物」的條款，有了契約中的約定，房東再也不用煩惱該如何處理房客的東西，也不用擔心會與房客有法律上的爭執了！
 
以下是幾個關於「遺留物」條款的範例，大家可以參考一下哦！
一、租賃期滿，承租人返還房屋後所遺留不搬的任何物品，視為承租人拋棄所有權，出租人得任意處置。
二、租約經出租人依法終止後，一個月內未能完成搬遷者，所遺留的物品，視為承租人拋棄所有權，出租人得任意處置。
三、無論租約期滿或終止租約，承租人返還房屋後，如遺留傢俱或任何雜物在房內，視為承租人拋棄所有權，任憑出租人處理。
四、承租人因租約終止或租賃期滿而搬離房屋，如遺留雜物沒有帶走，視為拋棄所有權，由甲方自行處理，事後承租人不得表示異議，並不得以任何名義要求賠償損失或補償其他費用。
 
值得注意的是，在2018/06/27之前，租賃專法尚未施行，不管是消保法契約或民法，都適用留置權規定，而在租賃專法實施之後，不管契約有無規定都適用遺留物辦法處理。另外，自2020/09/01日起，住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項針對遺留物處理辦法修正重點如下：房客屆期不點交住宅、不清點遺留物，逾期不取回，視同已經拋棄所有權。遺留物清理衍生費用，可從押金課除，押金不足可向房客請求費用。