想買房但是貸款還沒辦理，該怎麼辦？

小玲一家人原本居住在國外，最近因為疫情的關係，小玲帶著孩子先回來台灣，老公還留在國外工作，最近他們打算買成屋回台灣定居，前陣子小玲開始在看房，但礙於老公十月才能回台灣辦貸款，如果小玲在七月或八月就有看到喜歡的房子該怎麼跟房仲或屋主說呢？因為第一次買房真的沒經驗啊！

成屋的交易通常會透過仲介，或者買賣雙方自己談好再請地政士(代書)幫忙擬定交易契約。一般款項交付會成三次，分別是定金、完稅款以及尾款，但是要怎麼交付款項、要分幾次雙方都是可以溝通的，只要買賣雙方都同意就可以了。因此，阿美在簽約前應該將自己目前面臨的狀況，誠實與房仲與屋主溝通，如果雙方合意，最好在合約中寫清楚交付款項的時間與方式。其實，如果夫妻倆有共識，阿美也可以用她的自己的名義買房，房屋貸款是針對所有權人，可將房子用自己的名義登記並辦貸款，這樣就比較沒有時間差的問題了。

買屋交屋流程：

簽約及付定金→支付完稅款→提供貸款資料→銀行對保→辦理過戶與貸款設定→撥款→水電過戶→交屋

雙方議價到簽約完成需要好幾天，報稅大約需要一到兩周時間，而銀行評估貸款也需要兩周甚至更長，如果賣方願意等，當然可以，如果不行，也只能說有緣無份！

要提醒的是，首次購屋者大多都得向銀行貸款，而不少人都是買房簽約後才找銀行估價貸款，問題是如果買屋簽約後，才發現銀行核准的貸款成數不如預期，導致自備款不足而無法順利成交，就會讓自己陷入困境中。

因此小玲若在七、八月時就看好喜歡的房屋，應在下訂前爭取加註，房貸不足成交價的預定成數可無條件解約。

民眾簽約買房之前，最好先請打算申請貸款的銀行，幫忙評估該房屋可以申貸額度，一方面也衡量自己的信用狀況，尤其是在簽訂買房斡旋書時，一定要在契約內加註：「買房需銀行房貸達成交價八成，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用外，若無則無條件解約。」，將此條款於買賣雙方議價時，明確記載在斡旋書或要約書上，於簽約時則當作附約，並加註於不動產買賣契約書內，萬一屆時銀行無法核貸足夠成數時，買方違約不買時可依此為依據，避免被沒收全額訂金，來確保自身的權益。（但可惜的是，實務上大多數屋主並不會同意加註此條款。）

在貸款但書上還有幾個PS大家特別注意

1.貸款部份要確認是#房屋貸款，不是信貸或其他名義貸款，這樣你才有能力確認自己的還款能力。

2.貸款幾成必須是房屋成交總價款的幾成，而不是銀行估價的幾成。

3.如果你已經知道自己的貸款條件不是那麼好，那麼你就要注意可能被協商下列幾個狀況

A.被要求參考貸款保險，銀行會...一起貸給你。

B.部份貸款額度利率被提高，還款期限會縮短。

C.被說明銀行希望你能提供保證人....

建議買房經驗不足或有特別需求的朋友，特別要跟房仲打好關係，透過第三方斡旋說明，更容易讓屋主與銀行了解並接受您的問題喔~

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