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租賃期限的約定有哪些限制理甘災?
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租賃期限的約定有哪些限制理甘災?

2020/07/28 | 賣厝阿明 |  1373 | 加入最愛

租賃期限的約定有哪些限制理甘災?

大家常常可以看到「租約到期,跳樓大拍賣」或者是「租約到期,商品全面出清」等廣告標語,對於特別有名氣的店,大家一聽到要關了,更是一窩蜂搶購,就怕以後買不到了。在簽房屋租賃契約時,最重要的就是合約期限,在租賃期限的保護內,房東依法無法調漲租金也不能換人出租,更不能隨意更換合約內容。

曾有房東出租一棟磚瓦屋,因為是在50年代,那時對房屋的需求並不迫切,所以房東沒跟房客簽訂契約,只口頭約定「屋倒還地」,誰知道後來房價大漲,房東想收回房子,但與房客談不攏。於是告上了法院,但沒想到法官認定房東與房客的約定為「不定期契約」,要求按照當初的承諾進行合約,房東這時想以調漲租金的方式逼走房客,卻被法官認為調漲太多,於是做出不准調漲租金的判決,至此,房東大敗!整體而言,「不定期契約」對於房東的傷害大於房客,而房東當然也有解除契約的方法,不過會變得麻煩許多!


 
詳細解答:
不定期契約分為二種類型,一種是合約到期沒有再續約,另一種是以口頭約定,沒有經過書面保證,但不管哪一種,只要雙方達成共識,在法律上都是有效的。
 
此案雙方口頭約定好「屋倒還地」就是以房子的壽命作為租賃期限,算是有期限的契約。但這棟房子超過一年沒有倒塌,依《民法》第422條規定,租賃逾一年沒有訂立書面契約,就視為不定期契約。在不定期契約的情況下,如果房東無法與房客妥善協調,只能透過法律解除契約,就要依靠《民法》第425條(被動)、《土地法》第100條(主動)與房客解除契約。
 
《民法》第425條就是人稱「買賣不破租賃」的條例,但這項條例對於不定期契約是無效的,如果在承租的過程中,房東把房子賣出去了,那麼房客必須無條件搬離房子或是請求新屋主讓他們續租,如果房東沒有想將房子賣出的打算,就另當別論了。
 
房東不賣房子的話,那就得根據《土地法》第100條來解除契約,根據該條法律規定,房東除了以下情形外,不得解除契約:
1.出租人收回自住或重新建築。
2. 承租人沒有得到出租人的同意轉租他人。
3. 積欠租金達二個月以上。
4. 把承租房屋作違反法令使用。
5. 違反租賃契約。
6. 損壞承租房屋不為相當賠償。
 
由以上可知,除非是房客犯錯或房東以後都不租房子了,否則租約無法解除,因此簽定期契約,對雙方來說較有保障。
 
《民法》第425條保障五年以內的定期租約,假若房東易主,房客也可待到約期滿為止,而五年以上的定期租約則需到法院公證才能獲得保障。但定期租約有時效限制,最長只能定二十年的租期,若想租賃超過二十年,就得等二十年期滿再重新續約,重新簽訂租賃期限,一次簽訂二十年以上的租期是無效的。

 

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