中古屋過戶完成就能拿鑰匙！阿明拆解成屋交屋8大流程　買賣雙方、房仲、代書與履保責任一次看

文／賣厝阿明知識＋

買中古屋，合約簽了、貸款核准了，房子也過戶到買方名下，交易卻還沒真正結束！尤其交屋前，還牽涉賣方原貸款清償、抵押權塗銷、房屋現況確認及履保專戶結算，任何一個環節出問題，都可能讓交屋延誤。

賣厝阿明提醒，成屋買賣的「產權過戶」、「銀行撥款」與「正式交屋」是三件不同的事。 即使買方已取得所有權，也須依契約完成房屋點交與相關結算。

一般中古屋透過房仲成交，並使用價金履約保證時，交易可分成8個階段。

第一階段：簽約與履保申辦。 買賣雙方確認成交價格、付款期程、屋況、交屋日期及違約責任，由地政士協助準備契約，並向履保業者申辦專戶。

第二階段：備證用印與房貸申請。 賣方準備權狀、印鑑等必要資料，買方辦理銀行房貸申請，地政士確認登記所需文件。

第三階段：稅務申報。 地政士依委任辦理土地增值稅、契稅等申報，買賣雙方依法律及契約分別負擔稅費。

第四階段：完稅與過戶送件。 確認稅款及相關文件符合規定後，向地政事務所申請所有權移轉登記。

第五階段：產權移轉與貸款設定。 房屋登記到買方名下，配合承貸銀行辦理抵押權設定及貸款撥付程序。

第六階段：原貸代償與塗銷。 若賣方房屋仍有貸款，依契約及銀行安排清償原貸款，並辦理原抵押權塗銷。

第七階段：交屋前複查及結算。 買賣雙方確認屋況、附贈設備、水電、瓦斯、管理費與稅費分算，履保公司依資料辦理專戶預結算。

第八階段：正式點交與履保結案。 買方確認房屋交付，賣方交出鑰匙及相關文件，雙方簽署點交確認文件，履保公司依約結清專戶並撥付餘款。

這8個階段是一般交易實務的整理方式，部分程序可能同時進行，實際仍以買賣契約、銀行及履保業者作業為準。

對買方而言，正式交屋最重要的工作，就是確認房屋現況符合契約。

除了漏水、壁癌、門窗、水電及附贈家具家電，也要檢查房屋是否騰空、鑰匙及門禁卡是否交齊，並記錄水電瓦斯錶度數。

同時應確認最新登記謄本、原抵押權處理情況，以及管理費、房屋稅與地價稅等分算結果。

如果發現屋況與原約定不符，應保留照片及書面紀錄，與賣方確認處理方式及期限，再依契約完成點交。

賣方除了完成產權移轉，還須依契約交付房屋，處理原貸款、原有抵押權及應結清的相關費用。

房屋內原有住戶、租客、物品，以及約定應遷離的戶籍或營業登記，也須依買賣契約處理。

賣方簽署履保結案文件前，應確認專戶收支明細、原貸代償金額、相關費用及最後實際可領取的價款。

房仲主要協助雙方確認交易條件、協調交屋時間、核對不動產說明書與現場狀況，並協助處理點交爭議。

地政士負責受託辦理登記與稅務相關程序，包括產權移轉、抵押權設定、原貸塗銷及交易結算文件核對。

履保公司則依履保契約控管專戶價金，確認入款、代償、結算及出款條件。

阿明提醒，履約保證主要保障買賣價金安全，並不等於保證中古屋沒有漏水、壁癌或其他瑕疵。

中古屋交易最容易混淆的，就是貸款撥款與履保結案。

買方貸款核撥後，部分資金可能先用來清償賣方原貸款，其餘再依約進入履保專戶。

賣方原貸清償、抵押權塗銷及正式點交完成後，履保公司再依契約及結案文件撥付專戶餘款。

因此，產權已經過戶、銀行已經撥款，與賣方實際取得全部價金，可能發生在不同時間。

中古屋買賣涉及房屋、產權與資金三條作業線，買方、賣方、房仲、地政士及履保公司各有責任。

阿明認為，交屋前應確認房屋現況、產權登記、原貸清償及專戶結算，並把雙方尚未完成的事項清楚記載。

買方確認房子交得完整，賣方確認價金收得安全，房仲、代書與履保業者依各自職責完成作業，才能讓一筆中古屋交易順利落幕。

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