開價1458萬、屋主四年前800萬買的！我用了三招，最後1150萬成交

開價1458萬、屋主四年前800萬買的！我用了三招，最後1150萬成交
文／賣厝阿明知識+

前幾天有位粉絲私訊阿明，說他看上一間中古屋，屋主四年前花800萬買的，現在開價1458萬，問阿明該從多少開始談？會不會被當盤子？
阿明跟他說：「你現在要做的不是出價，而是先算出這間房子到底值多少錢。」 三個禮拜後，他傳來好消息，他用1150萬成交了，比開價便宜308萬，議價幅度超過21%。

阿明把他成功議價過程解拆給大家看。

第一步：不聽開價，先查「真實行情」
他做的第一件事，不是找屋主出價，而是上內政部實價登錄網站，把這個社區「過去一年」成交的資料全部撈出來。

他發現：
同社區、相同坪數的最近一筆成交價是1080萬
樓層比他低兩樓的，成交1050萬
車位行情約150萬

他用「拆分法」算：房價部分，同社區每坪單價約26萬，權狀35坪，房屋價值約910萬，加上車位150萬，合理總價區間大約在1050萬到1120萬之間。
他心裡有個底了：屋主開1458萬，至少多喊了300萬以上。

第二步：不出低價，出「有數據的價格」
很多人議價失敗，是因為亂出芭樂價。他沒有直接砍到1000萬以下，而是準備了一份「行情報告」，請房仲轉交給屋主。

他的第一次出價是1020萬，附上三個數據：
同社區最近一筆成交單價
鄰近社區相同屋齡的成交行情
該區域近半年的房價走勢（緩跌）

他請房仲轉達一句話：「我是真的很喜歡這間房子，但我也不能買得比行情貴太多，希望屋主能讓利。」

第三步：屋主還價，他守住「上限」
屋主第一次還價是1280萬，說他四年前800萬買，中間還花錢裝潢、換氣密窗、整理水電。

房仲跟他說：「屋主成本大概1000萬出頭，他想賺一點。」
他沒有生氣，也沒有被話術帶走。他回了一個數字：1100萬，並且明確告訴房仲：「這是我第二次出價，也是我最後一次加價前的底線。我希望屋主認真考慮，如果不行，我就要去看別間了。」

這句話很關鍵。他讓屋主知道：我不是非買你這間不可，我是有備案的人。

第四步：進入「拉鋸戰」，他用時間換空間
屋主卡在1150萬不肯再降，他沒有急著加價，而是選擇「靜置三天」。這三天他完全不聯絡房仲，也不問進度。

第四天，房仲打來：「屋主說如果你願意加一點，他就簽。」
他問：「加多少？」
房仲：「1150萬。」
他想了30秒，說：「好，但合約要加一條：如果貸款成數不足七成，無條件解約，訂金全退。」

屋主同意了。

他最後的成交價：1150萬
比開價1458萬，整整便宜了308萬。
比他一開始設定的目標（1120萬）多付了30萬，但還在可接受範圍。

事後他跟我說：「阿明，還好我沒有直接從1200萬開始談，不然我一定多花50萬。」
阿明問他：「你覺得這次成功的關鍵是什麼？」

他說三件事：
做功課：先查實價登錄，算出合理行情，不聽屋主亂開價。
分批出價：從1020萬 → 1100萬 → 1150萬，三次出價，每次都有理由。
不怕失去：敢說「不買也沒關係」，氣勢才會出來。

阿明總結
開價1458萬、屋主四年前800萬買的房子，最後用1150萬成交——這不是運氣，是方法。

給正在看房子的你五個提醒：
開價不等於成交價，屋主開高是常態，不要被嚇到。
談價前先把實價登錄數據印出來。
第一次出價要低於行情，給自己留兩次加價空間。
設定上限，到了就收手，不要被「差一點點」的話術牽著走。
勇敢表達「我不急」，當你表現出有其他選擇，屋主才會認真考慮你的價格。

阿明祝大家議價順利，買到喜歡又不後悔的家。