貸款放寬，房價就合理了嗎？阿明：別拿金融政策替高價撐腰

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最近不少房地產業者呼籲政府鬆綁信用管制，希望提高貸款成數、改善房貸排撥，讓市場恢復交易。

阿明認為，業者希望市場活絡可以理解，但政府要先分清楚：要救的是自住需求，還是建商價格、投資槓桿與業者成交量？

目前信用管制確實可能誤傷正常買方。有些首購族收入穩定、信用正常，卻因銀行鑑價保守、額度不足或排撥延遲，交屋前才發現貸款不如預期。

換屋族也有類似問題。許多家庭因結婚、生子或照顧父母，需要從小房換大房，但只要先買後賣，新屋就可能被認定為第二戶，面臨成數限制與無寬限期壓力。

這類首購、自住與真實換屋需求，政府可以精準調整，不能全部當成投資客。

但精準鬆綁不等於全面放水。

若政策改善首購排撥、保障正常交屋，或讓換屋族透過切結、列管與限期出售舊屋取得過渡期，確實有必要。

若要求恢復第二戶高成數、寬限期，放寬多屋族、法人或投資型貸款，就不是救自住，而是在救槓桿。

台灣過去房價快速上漲，與低利率、高成數、長年期及寬限期有關。買方能用較少自備款撐高總價，投資客也能同時持有多間房。市場看似熱絡，真正想自住的人卻越來越買不起。

如果房市稍微降溫，政府就重新放寬信用，等於告訴市場：房價只能漲，不能跌；建商可以享受上漲，卻不用承擔價格修正。

健康房市不是建案完銷、房仲天天成交，而是自住者買得起、銀行貸得安全、建商有合理利潤，房價不再長期脫離所得。

成交量過低需要處理，但不能只靠放寬貸款。建商若產品總價過高、格局不符需求，就應調整價格與規劃，而不是要求買方借更多錢接盤。

比較合理的做法，是讓名下無房者優先取得房貸額度，保障正常交屋，並給真實換屋族合理過渡期。至於高總價、多屋、法人與短期投資需求，仍應維持管制。

阿明觀點：

業者要求檢討政策合理，但要求政府重新炒熱房市，就不合理。

該幫的是首購、自住與真實換屋族，不是想撐住房價的人；該解決的是貸款一刀切，不是重新把槓桿開到最大。

若所謂活絡房市，只是讓民眾借更多、貸更久，替高房價接盤，那不是救市場，只是把風險延後。

你認為現在應該怎麼做？

A：優先保障首購族房貸。
B：放寬真實換屋族。
C：全面鬆綁，先救交易量。
D：不要鬆綁，讓建商降價。

現在的問題，到底是政策太緊，還是房價還不夠合理？