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房屋買賣契約怎麼簽?6大要點報你知!
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房屋買賣契約怎麼簽?6大要點報你知!

2022/08/07 | 賣厝阿明 |  1334 | 加入最愛

歷經七七四十九天才鎖定房屋準備簽約,但你以為買賣簽約只是簽個名付個錢就搞定了嗎?NONONO!魔鬼永遠藏在小細節裡面,一個不小心假買賣真詐財就發生在你身上(當然機率偏小),但是我們還是要當個聰明有常識的買家,順順利利買房開開心心入住!6大買房契約要點整理給大家參考,錯過.....還是可以回來看!

 

▌產權要清楚

簽約前買方須檢閱簽約當天的土地及建物謄本,注意產權及貸款設定相關資訊。如果是透過仲介買賣的的朋友,在他們提供的『不動產現況說明書』上可以看到相關內容。

阿明這邊列出幾點要特別注意的地方:

土地使用分區:是住宅區還是工業區?
房屋是否有限制登記?包含假扣押、假處分等,尚未塗銷的情況。
賣方在銀行設定抵押的金額是多少?可以當作後續支付各期價款的依據
出售物件是否為『出租』使用,有租約的情況?如果有租客,要確認租期及繳款狀況。

 

▌簽約人是否為所有權人或所有權代理人

基本上買賣交易簽約時,是要由本人親自簽約,但有可能會遇到賣方無法出席,委託他人來辦理。阿明提醒大家,如果不是本人簽約,代理人須出示『授權書』,授權書內容應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利,並提出本人之印鑑證明(需與授權書所用印者相同),並提供所有權人相關的印鑑證明,可認定為合法有效之授權。

且簽約時會由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。

 

同樣在買賣合約書阿明也列出幾點要小心的地方:

簽約書上方如有經過塗改的地方,務必加上雙方簽章

立約日期項目記得填寫簽約當天日期

騎縫章雙方都要記得蓋以確保合約的『完整性』與『合法性』

如果簽約『非』賣方本人,需附上有權狀登記人授權證明

 

▌契約內容標示清楚

契約書內容必須以數字記載者,如坪數、金額、持分等,務必標示清楚。通常買房的付款會分為:簽約、用印、完稅、尾款四階段,一般而言,約是10%10%10%70%

各階段要支付的款項成數會由買賣雙方共同約定,且代書通常會請買方開一張與尾款相同金額的商業本票,等到尾款支付完畢後無息退還給買方,藉此保障交易安全,確保買方尾款可以如期支付。

這邊提供一個TIPS,如果賣方是屬於『貸款未清』的狀況,買方可以按照貸款金額作為尾款的金額。

 

▌公契移轉價格應明定

買賣登記案件附的『所有權移轉契約書』,俗稱公契上方所記載的「買賣價款總金額」應明確約定,政府會依照公契移轉價格作為課稅的依據。尤其於調整土地公告現值的月份,更須確認避免爭議

 

▌交屋時期及方式應明確

以實際買賣流程來說,在支付尾款的同時就會辦理交屋手續,假如在日期上買賣雙方有另外協議,也記得要以『書面約定』,避免日後爭議。並且確認代書有將原屋主抵押權借款金額與實際應清償金額,載明於契約書上喔!

 

 

▌契約應由雙方當事人親自簽名

上方程序都完成,也就是買賣雙方簽約書訂定後,千萬不要嫌麻煩務必在看一次『立約日期』、『合約內文字修改處有雙方蓋章』,逐一檢查,並且務必!記得雙方都要『簽名+蓋章』,避免悔約糾紛纏身。

 

最後阿明建議大家,千萬不要嫌麻煩而省略設定設定履約保證專戶。在買賣交易過程中所有大大小小的款項都可以存進履保信託專戶,假如合約有問題,款項一樣還是在履保帳戶中,大大降低賣方落跑人去樓空,房財兩失的局面。

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