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#我家車庫是社區的汽車迴車道
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#我家車庫是社區的汽車迴車道

2020/08/01 | 賣厝阿明 |  7627 | 加入最愛

比起獨棟建築有些人更偏愛住在透天社區,不僅活動空間較大、也容易認識新朋友。
但社區除了要遵守一般獨棟房子的法規外,還需遵守《公寓大廈管理條例》,也由於這項條例,如果要對房子做什麼變動,就很可能需要社區居民同意。

例如;

阿明就曾聽說A屋屋主,想在自家車庫搭一個花架,社區管委會卻覺得這樣有損整體社區門面,於是要求他拆除花架。

除了不能輕易改建或增建外,社區還有所謂公共建設的問題,建築法規就有規定單向出口的社區道路需建設汽車迴車道,關於這個迴車道問題,阿明日前聽說一件很離奇的事。

某B屋屋主想要改建在社區的透天房,於是調出「建物登記謄本」、「土地登記謄本」,卻發現自家的車庫被設置成汽車迴車道,原本以為是私有土地卻成了公共用地,這下子他要改建就變得很麻煩,而且,既然是公共用地,那他豈不是不能在自家停車了?

關於私有地變公設到底該怎麼辦才好呢?房屋改建工程能順利進行嗎?大家知道該怎麼辦嗎?
 

詳細解答:
下面就來為大家一一分析問題的癥結點:


1、何謂汽車迴車道
根據《公寓大廈管理條例》的規定,適用該條例的建築為在「構造上」或「使用」或「在建築設計圖樣標有明確界線」可以區分為好幾個部份(房屋),但有著不可分離性質的共同部分(公設),就適用於此條例,例如說:連棟透天、獨立別墅社區、公寓都適用此條例。
一般社區在規劃時,為了讓住戶有個寧靜的空間,都只做單向出口的道路,根據《建築技術規則》第3-1條,只要是長度超過35公尺且為單向出回,就應設置汽車迴車道,並視為社區私設道路的一部分。所以大部份的社區中間或尾端都會有一條凹進去的路,來做為汽車迴車道。
但某些社區,例如B屋屋主所在的社區,為了增加銷售戶數提高利潤,把原本規劃成汽車迴車道的地方蓋了一棟房子,這在實務上稱為「二次施工」,詳細說來就是「建商拿到建築物的使用執照之後,再私自動工,變更其空間的大小或改成其他用途。」

2、B屋屋主是否可繼續使用車庫
一般來說佔用社區道路,住戶可依《公寓大廈管理條例》第16條「停車位侵佔巷道」來檢舉,但B屋屋主的情況是在完全不知情的情況下,佔用了公共設施,其情況比較特殊。實務上曾有相似的案例,係認為是否認定違反所有權人的利益,非僅得以規約約定或管委會認定,其規約內容是否可限制部分所有權行使,仍可視個案情形再來決定。
由於在法律上還存在開放空間,B屋屋主只要不是跟鄰居關係太差,現實生活中,很少有鄰居會去在意迴車道居然是別人家的車庫,而要求該屋主不準停車,這樣會顯得太不近人情。

3、B屋屋主是否可以改建
根據《公寓大廈管理條例》第五條「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」根據此條例,簡單來說就是社區裡的房屋所有權人,就其公共部分按其比例分配所有權,其他所有權人不能妨害其共同利益。
改建是個浩大工程,勢必要花費不少時間,也會有很多工程車停到社區道路或者雜物、廢棄物堆放在道路,容易引起住戶的不滿,如果該社區擁有管委會,可立刻要求停止改建工程,或者是住戶們聯合起來依法向該屋主要求停止。
如果B屋屋主真的需要重建房屋,那就必需徵得管委會的同意或是得到其他住戶的同意書,這樣才算合法,政府也才會給予重建執照,所以住在社區裡,真的很多事都與鄰居息息相關,與鄰居打點好關係,做起事來才方便。

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