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五月報稅季房地合一我該怎麼報?

五月報稅季房地合一我該怎麼報?

2022/04/13 | 賣厝阿明 |  422 | 加入最愛

四月連假一過,五月報稅季就在不遠處了!2021年房市熱絡,許多朋友都是第一次踏進房地產,大家在報稅時千萬別漏了「房地合一稅」這個重要的一環,關於五月報稅季即將開跑,為了讓第一次要報稅的朋友更容易了解明白『房地合一稅我該怎麼報?』針對房地合一稅2.0阿明來為各位仔細說明,如何第一次報稅就上手不會踩雷,會分成以下三大方向來整理給各位:

1.  個人房地合一稅2.01.0差別?— 2.房地合一稅公式我該怎麼算?— 3.報稅常見錯誤大集合

 

個人房地合一稅2.01.0差別?

事實上民國11071日施行的「房地合一稅2.0」,最主要是在禁止短期炒作的投資客,太過頻繁交易的不動產物件。假如你是持有房地產的時間在兩年以內,就會依照新的房地合一稅,課徵45%的高稅率;持有房地期間超過2年還沒滿5年的狀況,適用稅率是35%,同時也為了避免有些民眾會透過墊高土地漲價總額,來減少交易所得,讓自己的所得稅低於35%45%的門檻。在2.0修法後,統一採用「公告土地現值」作為計算基準。

 

房地合一稅2.0中還多了兩項課稅標的「預售屋交易(轉售紅單)」及「實質移轉房地的股權交易」,前者目的是來加強預售屋的炒作;後者是防堵有些人透過交易一些「以台灣房地組成的營利事業股份」避稅。

 

房地合一稅公式我該怎麼算?

課稅所得如何計算?

課稅所得=房地交易時之成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額。

 

應納稅額如何計算?

應納稅額=課稅所得×適用稅率。

 

【舉例】

假設旺財108年購買一戶房產1,000萬元,持有一年半後以1,460萬元賣出,其他必要費用(如仲介佣金)及土地漲價總數額合計60萬元。

 

課稅所得=1,460萬元-1,000萬元-60萬元=400萬元、應納稅額=400萬元X45%=180

 

同樣都是持有1年半的狀況下,修法前旺財要付140萬的稅金;修法後會變成180萬,也就是多40萬的稅金。如果是持有3年,修法前旺財要負擔80萬的稅金;修法後則是要付140萬。

報稅常見錯誤大集合

阿明發現許多朋友除了會搞混”到底我的狀況適用哪種房地合一稅”,還有一些常見報稅的錯誤,因此整理了幾大重點給大家,記得報稅前要注意一下喔!

 

一、持有時間計算

只要是在民國11071日後交易民國10511日後取得的房屋或土地,都是房地合一稅2.0的適用範圍內。記得要在物件交易後的30天內主動申報,若未如期申報,被稽徵機關發現應申報卻未申報,就會被處以3,000元以上、30,000元以下罰鍰,大家要特別注意!

但假如是民國1041231日以前買入的房屋,則採用1.0舊制,要記得在隔年5月報稅時,把房地產所得併入綜所稅,漏掉的話也是會被課高額罰金喔!

 

二、取得成本申報錯誤

因為房地合一稅是最近幾年才上路的稅制,比較常見的錯誤就是取得成本列錯。「取得成本」可能會包含:買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費及購買房屋的相關費用,例如:契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等,都可以算在內。

成本申報錯誤的狀況,除了會出現在繼承或受贈取得的房屋或土地忘了用『房屋現值及公告土地現值』計算,也會出現在跟建商簽訂買賣契約時有約定折價或折讓,會以契約價格來申報成本,但事實上要以實際折讓價格為準。

如果稅務單位看到建商開的發票跟實價登錄及買賣契約不一致,會被認為是「虛報成本」而要求補稅,更有可能會依《所得稅法》規定裁處罰鍰喔!

另外像是,共同持有的房屋土地,要按照持分比例拆成成本與費用,避免有虛報的狀況出現。

三、誤認交換房地及交易虧損不需申報

如果是用房屋或土地跟別人交換,就算是沒有買賣交易的行為,也算在房地合一稅的課稅範圍內。除非你是屬於跟建商合蓋房屋分得的不動產、參加都更或危老重建的狀況,可免辦理房地合一所得稅申報。

阿明要提醒大家,都更免申報的前提必須要在交換房地的過程中,「沒有」因為價差額外收取費用才算喔!另外依照《所得稅法》第14條之5規定,無論房屋土地交易是賺還是賠,都一樣要申報房地合一所得稅。

 

記得報稅時文件要準備齊全,如果有需要扣除裝修費用,單單估價單是不夠的,要有合法的支付憑證,不然稅務單位沒辦法確認該筆取得成本喔!

 

最後要再提醒大家,依照《所得稅法》第108條之22項規定,房屋、土地交易所得申報,有出現漏報或短報的情況,是有可能被處以所漏稅額的2倍以下罰鍰,記得送出資料前務必檢視申報情形,假如不小心報錯,是可以主動辦理更正,爭取免罰喔!

 

所得稅法 §108https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340003

財政部全球資訊網|https://www.mof.gov.tw/houseandland/singlehtml/66e8d426928e45b5954b3c451bac27f5?cntId=826492386cba40d7bb399c0b7cd387ae

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