買到違建又漏水，賣方可以說不負責嗎？阿明：違建歸違建，漏水歸漏水

文／賣厝阿明知識+

「阿明，我買了一間透天，交屋後才發現車庫會漏水，仲介說那是違建，所以沒有瑕疵擔保，我是不是只能自己吞？」

最近有粉絲私訊阿明這個問題，語氣裡滿滿無奈。

先講結論：不要聽到「違建」就以為自己不能主張權利。違建和漏水是兩件事，不能混為一談。

很多人以為「違建不受法律保障」，所以只要買到違建，後來發現漏水、壁癌、排水不良，就只能自己認賠。這其實是常見誤解。

依民法物之瑕疵擔保的精神，賣方要擔保的是房屋在交付時，沒有減少價值、減少通常效用，或減少契約預定效用的瑕疵。法律並不是用「是不是合法建物」作為唯一判斷標準，而是要看這個問題是否影響房屋價值或使用功能。

白話說，如果漏水問題在交屋前就已經存在，而且買方簽約時並不知道，賣方原則上仍可能要負瑕疵擔保責任。賣方不能用「那邊是違建」就把責任推掉。

阿明幫大家拆開來看。

如果賣方已經明確告知「這個車庫是違建」，買方也知道仍然願意購買，那麼未來若該違建遭主管機關依法拆除，這種行政拆除風險，買方要再向賣方主張責任就會比較困難。

但漏水是另一件事。

違建被拆，是違反建築管理規定所產生的行政風險；漏水，則是房屋使用功能上的瑕疵。買方知道某部分是違建，不代表買方也知道那裡會漏水，更不代表買方同意承受所有隱藏問題。

所以正確說法應該是：買方知情的違建風險，和賣方未揭露的漏水瑕疵，要分開判斷。

不過，阿明也要提醒，並不是所有漏水都一定能向賣方求償。

關鍵會回到幾個問題：漏水是不是交屋前就已經存在？賣方有沒有告知？不動產說明書有沒有記載？買方看屋時是否明顯可以發現？契約裡有沒有特別約定？賣方是否有保證無漏水或故意隱瞞？

如果賣方早已清楚揭露漏水狀況，買方也明知仍願意購買，賣方責任就可能降低。相反地，如果賣方沒有告知，不動產說明書也沒有記載，交屋後才發現漏水，買方就應該立刻蒐證，並儘速通知賣方。

這裡有一個很多人會弄錯的地方：不是發現瑕疵後「6個月內通知」就好。

依民法規定，買方受領房屋後，應依通常程序從速檢查；如果發現瑕疵，應該立即通知賣方。如果是一般檢查不容易發現的隱藏瑕疵，日後發現後也應該立即通知。至於解除契約或請求減少價金，原則上要在通知後6個月內行使；自交屋起經過5年，就不得再主張。

所以交屋後發現漏水，第一件事不是等，也不是只在心裡生氣，而是要立刻拍照、錄影、保留對話紀錄，必要時找抓漏、水電或土木專業人員出具檢查或估價資料，並以簡訊、LINE、存證信函或其他可留下紀錄的方式通知賣方。

阿明也提醒買方，簽約前一定要看清楚不動產說明書。違建位置、增建範圍、是否曾漏水、是否曾修繕、屋況現況，都要盡量確認。如果仲介或賣方只用一句「這裡有增建」帶過，最好要求寫清楚，不要只靠口頭說明。

同樣地，賣方與仲介也不能模糊告知。不是口頭說一句「這裡是增建」就什麼責任都沒了。若明知房屋有漏水、壁癌或重大屋況問題，卻沒有據實揭露，後續仍可能衍生瑕疵擔保或損害賠償爭議。

阿明總結：違建不等於漏水免責。

買方若明知某部分是違建，未來可能要承擔遭拆除的行政風險；但如果漏水是交屋前已存在，賣方又沒有清楚告知，賣方原則上仍可能要負瑕疵擔保責任。

買房時記住三件事：

第一，不動產說明書要看清楚。違建、漏水、壁癌、修繕紀錄，都不要只聽口頭說法。

第二，所有溝通盡量留下文字紀錄。仲介或賣方說過什麼，日後都可能是重要證據。

第三，交屋後發現問題要立即處理。拍照、錄影、找專業檢查，並儘速通知賣方，不要拖到權利睡著。

阿明提醒買方：

買房不要怕問，更不要怕查。真正保障自己的，不是聽誰說沒事，而是證據、契約與事前確認。

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