1,000萬房貸該選幾年？20年、30年、40年本利攤還試算懶人包

1,000萬房貸該選幾年？20年、30年、40年本利攤還試算懶人包

【賣厝阿明知識+】

「阿明，我貸款1,000萬，到底要選20年、30年還是40年？」這是阿明最常被問的問題之一。今天阿明直接用數字幫大家算清楚，讓你一看就懂！

假設貸款1,000萬元，利率固定2.6%，三種年期的每月負擔和總利息差距有多大？請看下表：

貸款1,000萬，三種年期本利攤還對照

數字會說話，年期越長、月付越輕鬆，但總利息也越驚人。

40年期的總利息598萬元，幾乎是貸款金額的6成，等於你借1,000萬，最後要還將近1,600萬。

三種年期優缺點分析

20年期｜利息省最多，但口袋要夠深

月付53,500元，總利息284萬元。利息比30年期少了159萬、比40年期少了314萬，最快擺脫負債。

但每月5.35萬的負擔不輕，建議月薪10萬以上再考慮。

30年期｜中庸之道，市場最主流

月付40,100元，總利息443萬元。是目前市場最常見的選擇，多數雙薪家庭可以負擔，兼顧月付壓力與利息成本。

40年期｜月付最輕鬆，但利息最驚人

月付33,300元，總利息598萬元。月付壓力最小，適合預算有限或想保留現金流彈性的人。

但代價是總利息幾乎快追上本金，你借1,000萬，光是利息就要多還將近600萬。

阿明三點真心提醒

第一，利率不會永遠停在2.6%。 現在利率雖然還在低檔，但未來升息的可能性一直都在。買房前先用利率3%以上試算月付金，確保自己扛得住最壞情況。

第二，年期越長，前期還的本金越少。 如果你選40年期，前幾年每月繳的錢大部分都是利息，本金幾乎沒動。萬一幾年後要賣房，可能會發現「繳了好幾年，貸款餘額跟當初差不多」。

第三，可以提前還款。 選了30年或40年，之後收入增加或有一筆資金入帳，可以提前部分還款來減少總利息。多數銀行允許每年提前還款一定額度（通常為貸款餘額的10%~20%），超過可能會有違約金，建議先跟銀行確認。

銀行對貸款年期也有年齡限制。 部分銀行規定「貸款年期＋借款人年齡」不得超過75或80年。例如45歲申請40年期房貸，45+40=85，超過銀行內規，可能無法申請到最長年期。

阿明幫你算

如果你想知道不同貸款金額的月付金，可以用這個公式快速估算：

月付金 ≈ 貸款金額（萬）× 每萬元月付金參考值

以利率2.6%為例，每100萬元的月付金約為：

• 20年期：5,350元

• 30年期：4,010元

• 40年期：3,330元

貸款800萬、30年期：800 × 4,010 ≈ 32,080元／月
貸款1,200萬、30年期：1,200 × 4,010 ≈ 48,120元／月

阿明總結

選年期之前，先把自己的收入穩定性、未來規劃、生活品質需求都想清楚，再做決定。有問題歡迎留言跟阿明討論！