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首購族必看!買賣房屋節稅要點!
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首購族必看!買賣房屋節稅要點!

2023/03/19 | 賣厝阿明 |  3507 | 加入最愛

買賣房屋過程,除了要付房屋價金之外,『稅金』也是讓購屋族膽戰心驚的費用。台灣人秉著勤儉就是美德的根性,能夠省的錢就不要猶豫大膽地省下去,在買賣房屋過程中,掌握節稅小原則,讓大家在房屋交易時,盡可能省下稅金,同時也不怕被原屋主假藉繳稅名義行漲房價之實!

今天阿明會分成4+1大重點,雙手獻上節稅好方法!PS.換屋族最後也有節稅好康可以看喔~

 

1.  買賣房屋節稅看懂公式才好算!— 2.購入房地的必要費用(取得成本)— 3.賣出房地的移轉費用(相關費用)— 4.土地漲價總數額— 5.同場加映:換屋族重購自住抵稅心法

 

▌買賣房屋節稅看懂公式才好算!

在正式進入到首購節稅的扣除項目前,要先來了解到底房地合一稅的公式怎麼算,會有這麼多稅的項目可以扣除,才知道原來也可以這樣節稅!

 

【第一步:先算有買賣房地所得多少】

房地交易課稅所得額|成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)

*若符合自住房地相關條件者,課稅所得可扣除400萬元免稅額。

 

【第二步:再算要繳多少所得稅?】

房地合一稅|課稅所得(稅基)x稅率=所得稅

 

*稅率會依照持有的期間由15%-45%區間來計算

 

▌購入房地的必要費用(取得成本)

買房過戶到最後真正可以住進去之前,整個交易過程會支出的費用像是:契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等統稱為『必要費用』,另外還有「完成移轉登記前的借款利息(取得產權後的不算在內)」,及「裝修費(要2年內不會消耗的才可以算在裝修費,傢俱家電不算在內喔!)」。

 

由於裝潢費的認定迭生爭議,坊間常以能否搬動作為粗略的判斷標準。然而,近期實務上發現部分業者指導納稅人將可移動的項目鑲入固定物,並與之合為一體,主張該等家電或櫥櫃無法移動,要求稽徵機關同意核認之情事。

在不確定法律的概念下,作業要點第13點所規範的內容,經參酌前述法規後,筆者將實務上常見的裝潢費以是否為該不動產的成分,或僅為使用該不動產期間所支付的相對代價分類。前者包括水電工程、泥作工程,例如:水電管線或設備換置、屋頂或地板重作、牆面或分間牆變更、防水工程等,此等項目原則上為多數稽徵機關認可得減除的項目;後者主要為木作工程及家電,如家具、家飾、廚具、窗簾、壁紙、洗碗機等,通常不被稽徵機關所允認。

參考資訊來源

https://bit.ly/3Zo6gU2

 

▌賣出房地的移轉費用(相關費用)

諸如買賣交易所付的仲介費(有發票)、廣告費、搬運清潔費、售屋延遲交屋產生的違約金等等,都可以在賣屋繳稅時列舉扣除。

如果像是沒辦法提供費用證明文件,或是相關的支出金額小於成交價的3%,就會按照成交價額3%計算,而且以30 萬元為上限。

 

阿明提醒大家,在買賣過程中所有花費的『單據都要保存好』,後面買賣房屋時繳稅才比較方便。

 

▌土地漲價總數額

在公式的最後一個扣除項『土地漲價總數額』,是為了防止有心人士利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅,在房地合一2.0修法後增設土地漲價總數額的減除上限。

 

計算公式|土地漲價總數額=交易當年度公告現值-前次移轉現值

 

舉例來說,阿錦有一筆土地交易,適用房地合一稅2.0,前次移轉現值為40 萬、交易當年度的公告土地現值為 50 萬,所以根據計算方式,可以減除的地漲價總數額上限為:50萬 – 40萬 = 10萬

 

▌同場加映:換屋族重購自住抵稅心法

只要是在兩年間有小屋換大屋或舊屋換新屋的換屋族,只要新購買的房屋價值大於出售房屋,同樣也是有機會抵稅的,就是人稱「重購自用住宅扣抵稅額」。

 

符合下列四條件:

   1. 不論買進或賣出的兩間房屋,皆須符合「自用住宅」的條件。

   2. 新買物件價格高於售出物件可全額退,新買物件價格低於售出物件按比例退稅。

 3. 兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。

 4. 兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。

 

最後阿明提醒各位首購首賣族,如果是首賣族,請記得要問代書節稅扣項,千萬不要將稅金轉嫁到下一位買主身上;而首購族則是要保存好各種買房費用支出,在後續賣房的時候可以當作抵稅使用。

 

土地稅法 §30-1  |

https://bit.ly/40H9LWB

 

內政部公告現值及地價查詢系統|

https://bit.ly/3FYBo5E

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