房貸怎樣才能貸得過？銀行沒說的「4大潛規則」｜賣厝阿明知識+

阿明幫你畫重點：收入高不等於貸得到！銀行看的是「職、收、信、債」四大指標，先把信用養好，比多賺幾千塊更重要。

一、銀行到底在看什麼？「職、收、信、債」四大維度

很多購屋族以為「薪水高就好貸」，但實際上，月薪8萬不一定比月薪5萬好貸。銀行核貸看的是整體財務體質，不是單看收入數字。

曾任職銀行經手核貸案件的房產專家喬王指出，銀行有一套不對外公開的評分機制，針對「人」的部分，主要從四個維度評估：

阿明提醒：銀行也會看「信用擴張程度」。同樣刷5萬元，信用卡額度10萬的人（使用率50%），分數會比額度100萬的人（使用率5%）低很多。就算按時繳款，分數照樣被扣。

二、最關鍵的隱藏地雷：信用卡額度使用率

這是銀行絕對不會主動告訴你的扣分項。

有一個真實案例：年薪150萬的上班族，每個月信用卡全額繳清、從不遲繳，結果聯徵分數只有650分。原因就出在——他名下只有一張信用卡，額度10萬，每月刷卡約8萬，額度使用率80%。

對照另一個人，名下5張卡、總額度100萬，每月同樣刷8萬，額度使用率只有8%，聯徵分數780分。

為什麼差這麼多？ 銀行不是看你多有錢，而是看你對信用額度的依賴程度。當使用率超過50%，系統就會自動亮紅燈，認定你現金流可能快斷了。

阿明教你怎麼養聯徵分數：

1. 調高現有信用卡額度：打給客服，附上扣繳憑單或財力證明，把額度拉高

2. 多辦幾張卡撐大總額度：聯徵中心看的是你名下所有無擔保額度的總和，總金庫越大，每月刷卡佔比就越低

3. 把額度使用率壓在30%以下：聯徵分數就會開始拉升

4. 三個月內不要被超過3家銀行查詢聯徵：銀行會認為你「極度缺錢」或「被他行退件」

阿明一句話：你不去刷那些卡，它們就是你養信用分數的最強道具。

三、買房現實問題：自備款要準備多少？

根據聯徵中心最新資料，2026年Q1平均核貸成數降至74.72%，創2020年信用管制以來新低，等於平均自備款成數要2成5。

但這還不是最慘的。銀行鑑價與實際成交價的落差平均維持在5%到10%之間，代表你以為買2,000萬能貸1,600萬，實際上銀行可能只估1,800萬，以7成5計算只能貸1,350萬，自備款缺口瞬間多出250萬。

有網友直言：「現在銀行買房貸款非常難，手上現金至少要抓總價的3到4成才保險」。

阿明建議：

• 下斡旋前，先請銀行進行初步鑑價，避免簽約後才發現貸款不足

• 自備款準備總價的30%至35%以上，應對鑑價落差及相關稅費

• 精算包含稅費、代書費、裝修費在內的總資金需求，不只看自備款比例

四、新青安3.0 vs 一般房貸，怎麼選？

青安3.0已於2026年8月1日上路，申辦至2029年7月31日。一般符合資格者最高可貸1,000萬元，新婚兩年內家庭最高1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元，貸款成數最高8成、年限最長40年、寬限期最長5年。

青安3.0新增了年齡、所得及房價限制：台北市房價上限3,500萬元、新北及新竹縣市2,500萬元、其他縣市2,000萬元。另外還有「申貸年齡＋核貸年限不得超過80」的規定，例如45歲申請人，貸款年限最多約35年。

阿明提醒：青安3.0雖然利率低、年限長，但一生只能用一次，且嚴格要求自住。如果你未來有出租規劃，轉貸清償是合法解套方式，但轉貸完成前絕對不能先出租。

五、自營商、自由業者怎麼辦？

自營商與自由業者因為缺乏薪資轉帳證明或扣繳憑單，在銀行審核時較吃虧。可透過以下方式補強：

• 銀行存款、定存、股票、基金等金融資產明細

• 名下其他不動產作為財力證明

• 以存款作為財力證明時，提前數個月建立穩定現金流，不要申貸前才一次匯入大筆資金

• 必要時由財力較佳的保證人共同申貸

保人重要提醒：依《銀行法》第12-1條，自用住宅放款不得要求連帶保證人，且已取得足額擔保時不得要求保證人。保證契約有效期間最長15年。

阿明總結

房貸不是收入高就會過，銀行看的是你整體的財務紀律。提早半年開始養信用、降負債，比多賺幾千塊更有用。

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