房貸轉貸、增貸、轉增貸懶人包｜利率少0.3%先算成本　回本時間決定是否值得搬家

文／賣厝阿明 知識＋

房貸利率差0.2%、0.3%，拉長到20年，利息可能差到幾十萬元。

轉貸是否省錢，關鍵不只在新利率，而是把每月少繳多少、轉貸成本多少、房子還會持有多久一起算進去。

一、轉貸、增貸、轉增貸三種做法

項目	轉貸	增貸	轉增貸
作法	房貸從A銀行搬到B銀行	向原銀行增加貸款	換銀行同時增加額度
主要目的	降利率、延長年限、調整條件	資金周轉	降利率＋取得額外資金
重新鑑價	通常需要	通常需要	通常需要
抵押權設定	新銀行通常重新設定	原設定額度足夠時可能免增加設定	通常重新設定
審核重點	房價、收入、信用、負債	房價與還款能力	房價、剩餘本金、新增資金需求

轉貸就是由新銀行清償原銀行房貸，再把抵押權改設給新銀行。

增貸則留在原銀行，由銀行重新評估房價、收入、負債與信用。

轉增貸則把轉貸與增貸一起完成，重新鑑價後先清償舊貸款，再把可增加的貸款額度撥給借款人。

二、利率差0.3%　800萬元20年約差28萬元

以剩餘房貸800萬元、20年、本息平均攤還試算：

原利率2.8%，每月約繳43,571元；利率降到2.5%，每月約繳42,392元。

每月約少繳1,179元。

在利率維持不變的情況下，20年總利息差距約28.3萬元。

台灣房貸多採機動利率，實際比較時還要一起看指標利率、加碼幅度、開辦費與總費用年百分率。

三、轉貸成本主要有4筆

1. 提前清償違約金

房貸仍在限制清償期間內，提前轉貸可能產生違約金。

各家銀行標準不同，例如部分銀行可能依第1年至第3年設定不同違約金比率，實際金額以原房貸契約為準。

轉貸前先確認綁約期限，是最基本的一步。

2. 新銀行開辦費

新銀行通常會收取開辦、徵信或授信相關費用。

部分公股銀行採核貸金額一定比例計收，並設定最低收費；其他銀行則可能採固定金額。

實際費用依銀行方案而異。

3. 抵押權設定規費

抵押權設定登記規費按**設定權利價值千分之一，也就是0.1%**計算。

例如抵押權設定金額1,200萬元：

1,200萬元 × 0.1%＝12,000元。

另外還有權利書狀費，每張80元。

4. 地政士與塗銷費

地政士設定、塗銷及相關代辦費沒有政府統一定價。

市場費用依案件複雜度、地區與地政士報價而定。

住宅火災及地震基本保險則屬房貸持有期間持續性的保險成本，轉貸時可能辦理變更或續保，整年度保費不宜全部算成轉貸新增成本。

四、回本時間決定轉貸效益

以上述每月省1,179元為例，假設真正新增的轉貸成本合計6萬元：

60,000元 ÷ 1,179元＝約51個月。

也就是大約4年3個月後，累積省下的金額才超過轉貸成本。

預計短期內賣屋、換屋的人，轉貸效益通常較有限；預計長期持有的人，利差累積效果會更明顯。

五、轉貸流程從新銀行核貸開始

一般流程如下：

1. 向新銀行提出房貸申請。
2. 提供收入、財力及原房貸資料。
3. 新銀行重新鑑價與授信審核。
4. 核貸後完成對保。
5. 辦理新抵押權設定及代償。
6. 新銀行撥款清償原房貸。
7. 原銀行出具清償與塗銷文件。
8. 完成原抵押權塗銷。
9. 依新房貸條件開始繳款。

實際作業時間依銀行審核、鑑價、文件完整度與地政程序而定。

六、新青安轉一般房貸　先清償再處理出租

新青安要求購屋自住，核貸時須簽署自住切結書，銀行也會持續進行貸後查核。

房屋出現轉租、人頭戶或營業使用等非自住情況，銀行可停止利息補貼、追回違規期間補貼，並重新核定貸款條件。

新青安全數清償並轉成一般商業房貸後，青安優惠與補貼資格終止，後續房屋用途則依新銀行貸款契約與相關規定處理。

有出租規劃時，建議依序完成：

取得一般房貸核准 → 完成轉貸 → 全額清償新青安 → 確認新房貸用途規定 → 再辦理出租。

原青安尚未清償前已經出租，仍可能被認定為青安貸款期間違反自住規定。

七、30天內集中詢價　聯徵原則視為同一筆信用需求

轉貸時可以同時向多家銀行比較條件。

聯徵中心規定，金融機構因新授信業務查詢信用資料時，最近一年內每30天期間的多家新授信查詢，原則上視為同一筆信用需求計算。

因此，房貸比價集中在30天內完成，可以降低重複查詢對信用評分的影響。

八、年限與寬限期由新銀行重新審核

轉貸時可以向新銀行申請延長貸款年限、寬限期或調整還款方式。

銀行會依借款人年齡、所得、信用、負債、房屋價值與還款能力重新評估。

市場沒有「寬限期只能申請一次」的統一規定，轉貸後是否取得新的寬限期，也由承貸銀行個案審核。

阿明幫你畫重點

評估項目	重點
利率差	月付、總利息、總費用年百分率一起比較
綁約期	先確認提前清償違約金
設定規費	設定權利價值的千分之一
轉貸成本	開辦費＋設定規費＋代辦費＋可能的違約金
回本時間	新增成本 ÷ 每月節省金額
增貸	原設定額度不足時可能增加抵押設定
新青安轉貸	清償前維持自住規定
聯徵比價	30天內集中詢價較有利
寬限期	由新銀行重新審核

阿明總結

房貸轉貸看總成本有沒有下降。

利率少0.3%，800萬元、20年可能省下約28萬元利息，但轉貸前還有違約金、開辦費、設定規費與代辦費。

省下來的利息高於轉貸成本，而且房屋預計持有時間超過回本時間，轉貸才真正有機會省到錢。

房貸轉貸、房貸增貸、轉增貸、房貸轉貸費用、房貸轉貸划算評估、轉貸違約金、房貸綁約期、房貸設定規費、新青安轉貸、新青安出租、抵押權設定、抵押權塗銷、房貸開辦費、房貸聯徵、房貸寬限期、轉貸流程、房貸利率、總費用年百分率、2026房貸