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我租的土地想賣,承租人與其他共有人,誰有資格優先購買?
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我租的土地想賣,承租人與其他共有人,誰有資格優先購買?

2021/06/07 | 賣厝阿明 |  458 | 加入最愛

老王最近要出售一塊共有土地給老陳,該土地上另有他人租地建屋。按照「優先購買權」相關法律規定,老王在出售給老陳之前,必須通知土地共有人和承租人是否要依「相同條件」購買該土地,如若都放棄,才可出售給第三人。

 

那麼問題來了!共有人依《土地法》第34-1條第4項、承租人依同法第104條第1項規定都擁有優先購買權,若是二方人馬都表明要購買該塊土地的話,誰才能排第一順位呢?

 

A、共有人

B、承租人
C、誰先與地主聯絡,誰就可以先購買

 

大家知道哪個才是正確答案嗎?

 

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小編就私訊你喔!


詳細解答:

這題的答案是「B、承租人」喔!你猜對了嗎?
小編接下來會分成三點來與大家解說此題「優先購買權」的相關規定,分別為:

一、《土地法》第104條的物權>第34-1條的債權
二、並非所有承租人皆有優先購買權
三、依「同樣條件」出售給優先購買權人是什麼意思?

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一、《土地法》第104條的物權>第34-1條的債權
《土地法》第104條第1項規定,所有權人販售土地時,地上權人、典權人、承租人有依同樣條件「優先購買」之權利,這屬於「物權性質的優先購買權」;《土地法》第34-1條第4項規定,共有人得以同一價格優先承購,這屬於「債權性質的優先購買權」。

 

而當一樁土地買賣上同時出現《土地法》第34-1條和第104條的情況時,按照物權>債權的原則,應讓適用第104條的權利人優先購買。
物權為什麼大於債權,簡單來說,擁有物權(財產權)就等於擁有直接支配特定物品的權利,並可接收其所帶來的利益,在法律上有「絕對性」可對任何人主張對某物的權利,亦擁有「優先性」,當同一件事情,有物權和債權的規定時,應當先主張物權人的權益,先成立之物權大於後成立之物權。

 

二、並非所有承租人皆有優先購買權
一般的「房屋租賃權」是屬於「債權」的性質,按照《民法》第425條的規定,承租人頂多只能主張「買賣不破租賃」,要求新地主讓他繼續租屋或請求房東賠償搬遷的損失,並無優先購買的權利。

 

但《土地法》第104條的規定較為特別,其立法的理由是促進「土地和地上建物的所有權合一」達到產權單純化,就法律性質來說是屬於「物權」。

 

《土地法》第104條提到的「承租人」,實務上認為這邊指的是《民法》第426-2條第1項、《土地法》第102條所提到「租地自建」的承租人。租地自建,指的是承租人向地主租下土地,並經地主同意後,在土地上建屋。

能符合下列任一條情況的「承租人」即有優先購買權:
1、向地主租地建造「房屋」,並取得「房屋所有權」與「地上權」。
2、向他人購買「房屋」並承租該土地。

這邊要注意,承租人必須在租地上建有房屋或有房屋所有權,才能擁有「優先購買權」,若只是隨便建個東西(無建築執照之物)、放置物品或單純承租房屋都不符合法條規定。

 

三、依「同樣條件」出售給優先購買權人是什麼意思?

在講到「優先購買權」的時候,都會提到應以「同一條件」出售給有優先購買權之人,這個同一條件指的是「出賣人將其和第三人訂立的買賣契約,完整告知有優先購買權之人」。

 

也就是說,地主與第三人訂立的買賣契約,例如:買賣標的、出售範圍、總價、付款方式、其他規定,都應與告知優先購買權人的條件相同。
 

優先購買權的通知有10日的期限,若該權利人接到通知後,10日內不回覆,則視為放棄,但若是出賣人事先不通知該權利人而與第三人訂立買賣契約,該權利人依法可以主張買賣無效並塗銷土地移轉登記。

 

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