跟房仲買房 vs 跟屋主買房，流程差在哪？一張圖看懂哪種最適合你！

跟房仲買房 vs 跟屋主買房，流程差在哪？一張圖看懂哪種最適合你！

文／賣厝阿明知識＋

「阿明，我到底該找房仲買房，還是直接跟屋主買比較省？」

這大概是阿明被問過最多次的問題之一。今天不廢話，直接用懶人包幫你整理清楚！

先看結論：你是哪種買家？

你的狀況	建議
首購族、不懂流程、沒時間做功課、希望有人全程把關	找房仲
熟悉房產買賣、有時間自己查資料、懂法律稅務、想省仲介費	自己來

 

 

一、跟房仲買房：完整7步驟

Step 1：準備階段

設定購屋目標，確認自備款（通常為總價20-30%）與貸款能力。選擇有合法執照、口碑良好的房仲公司。

Step 2：看屋階段

實地勘查屋況，檢查牆壁、地板有無裂縫或漏水，白天與晚上各看一次，確認採光與噪音狀況。參考實價登錄了解區域行情，避免出價過高。

Step 3：出價議價

簽訂「要約書」或支付「斡旋金」，由房仲協助與屋主議價。

斡旋金 vs 要約書，差異一次看懂！

比較項目	斡旋金	要約書
需先付錢嗎？	要付一筆現金	不用先付錢
金額怎麼算？	市場慣例約總價1%～5%。常見落在5萬～30萬之間，視房價高低調整	無需付款
議價成功後	轉為定金，具擔保效力	具「預約」效力
買方反悔	斡旋金被沒收	須賠總價3%違約金
賣方反悔	須加倍返還定金	須賠總價3%違約金
優點	展現誠意，賣方較易接受議價；違約成本較低	無需預付資金，降低資金壓力
缺點	需先支付一筆資金，影響現金流	恐被認為誠意不足；違約金更高

阿明建議： 若預算充足、房屋競爭激烈，想提高成交機會，選斡旋金。若不想先付現金，或擔心斡旋金糾紛，選要約書。無論選哪一種，簽約前務必確認「議價失敗多久內無條件全額退還」等退款條款！

Step 4：簽訂買賣契約

重點檢查：房屋標示（門牌、建號、面積）、付款方式、交屋日期、違約責任。

契約審閱期提醒：
若賣方是建商或企業，依消保法規定，消費者至少有5日以上的契約審閱期。但若賣方是一般自然人（屋主自售） ，通常不適用消保法契約審閱期規定。買方要自己爭取時間仔細看合約！

Step 5：申請貸款與過戶

選擇貸款銀行，比較利率、成數與寬限期。辦理產權移轉登記，買方需負擔契稅（房屋評定現值6%）及代書費（約2～3萬元，會因地區、案件複雜度而異）。

Step 6：驗屋

重點檢查結構、水電設備、門窗五金。發現瑕疵時以書面記錄，要求賣方限期改善。

Step 7：交屋

結清尾款（通常為總價5-10%），取得房屋所有權狀等文件。

 

二、跟屋主買房（自售）｜買方視角6大步驟

Step 1：尋找自售房源

透過社群媒體（如Threads）、房屋自售平台、591等網站尋找屋主自售的物件。

自售陷阱提醒： 自售可能會接到大量仲介假扮買家的電話，要注意過濾。

Step 2：確認房屋基本資料與現況

確認屋齡、建物及土地坪數、格局、朝向等。特別注意漏水、壁癌等問題，這些必須由買方自己把關。

Step 3：參考實價登錄評估行情

多方參考實價登錄了解區域行情，避免出價過高或過低。自售屋主通常會把價格訂得比市場行情高一些，要自己做好功課。

Step 4：看屋與議價談判

直接與屋主約看屋，並當面溝通價格。沒有仲介居中緩衝，議價過程需要自己拿捏分寸，避免談判破裂。

Step 5：簽約（建議請專業代書協助）

自售最危險的環節就在這裡！強烈建議找專業代書協助查驗產權、審閱合約、辦理過戶。

務必使用「價金履約保證專戶」 ，所有款項匯入專戶，切勿將款項匯入屋主個人帳戶！

Step 6：驗屋與交屋

自行或請專業驗屋公司檢查屋況。費用方面，以室內坪數計價，每坪約400～800元不等。小坪數（20坪以下）約8,000～14,000元，中坪數（21～35坪）約8,500～20,000元。確認無誤後完成交屋。

 

三、兩種方式優缺點對照表

比較項目	委託房仲	跟屋主買（自售）
服務費	買方約1-2%	免仲介費
房源數量	海量資料庫，快速篩選	自行搜尋，選擇有限
流程把關	專人全程協助	全部自己來
產權調查	房仲負責	自己查（或請代書）
合約審閱	房仲與代書把關	自己審（建議請代書）
議價緩衝	仲介當中間人，避免撕破臉	直接對幹，沒有緩衝
風險管理	履約保證、產權調查一條龍	風險自負
適合對象	首購族、沒時間做功課的人	熟悉房產流程、懂法律稅務的人

 

 

四、跟屋主買房的三大風險

風險一：產權與屋況要自己查

一般人不是專業房屋買賣人員，不懂權狀或法規，很容易吃虧。房子有沒有做過二胎貸款、有沒有使用限制或瑕疵，全部要靠自己調查。

風險二：詐騙風險高

詐騙集團專門找無房貸、無抵押設定的自售房屋下手。過去曾發生租客冒充屋主賣房，買方被騙的案例。

風險三：合約要自己把關

自售房屋若沒有使用履約保證專戶，可能面臨賣方捲款潛逃的風險。建議至少請專業代書協助查驗資料與簽約。

 

五、找房仲的兩大祕訣

祕訣一：選「一般約」不要「專任約」

一般約可以同時委託多家房仲，讓他們互相競爭，成交速度跟價格都對你有利。專任約只給一家賣，賣不掉你也沒轍。

祕訣二：服務費可以談

買方服務費1-2%是參考值，不是鐵律。大品牌、高總價案件通常有彈性，勇敢開口談就對了。

阿明總結

要省錢自己來，但要花時間做功課；要省事找房仲，但記得服務費可以談。

如果你是首購族或不熟流程，透過房仲委託可以提供較多的保護；如果你熟悉房產買賣且有時間自己把關，屋主自售確實能省下一筆可觀的仲介費。

不管選哪一種，交易安全永遠是第一優先，履約保證要做好、合約要看清、產權要查明白！