買房必看！主建物、大公、小公、車位一次搞懂

買房必看！主建物、大公、小公、車位一次搞懂｜賣厝阿明知識＋

「權狀30坪，怎麼實際住起來感覺只有20坪？」這是許多購屋族共同的疑問。

問題出在你買的坪數，不是全部都能「用」 。房屋權狀上的面積，其實拆成好幾個部分。今天阿明就用一篇懶人包，幫你一次搞懂主建物、附屬建物、大公、小公、車位到底差在哪！

一、權狀坪數的組成：你買的30坪是怎麼來的？

房屋權狀上的總面積，由三個部分組成：

總權狀坪數 ＝ 主建物 ＋ 附屬建物 ＋ 共有部分（公設）

1. 主建物（室內實際可使用面積）

指室內面積，包含客廳、餐廳、廚房、臥室、書房和浴室等。測量範圍從外牆外緣開始算起，若是共用牆面，則以牆壁厚度中心點計算。

阿明提醒： 有些早期興建的公寓會將梯廳、地下室等公共空間也納入主建物登記範圍。買中古屋時要特別留意！

2. 附屬建物（連接主建物的附加空間）

指與主建物相連的構造，包含陽台、雨遮、露臺、屋簷、花台等。

• 陽台：上方有遮蓋物的平台，會計入銷售坪數

• 雨遮：窗戶或冷氣孔上方遮雨遮陽的構造，依建照申請時間分三種情形：

建照申請時間	雨遮登記與計價方式
2011年5月以前	可登記、 可計價
2011年5月～2017年底	可登記、 不可計價
2018年1月1日以後	不可登記、 不可計價

• 露臺：上方無遮蓋物的平台，可登記為附屬建物或公設

• 花台：凸出牆面、人無法站立的部分，2018年後不可登載在坪數內

3. 共有部分（公設）

指主建物與附屬建物以外的空間，由全體或部分住戶共同分攤持有。這就是大家常說的「公設」。

二、大公 vs 小公：差在哪裡？

公設又可分為 「大公」 和 「小公」 。

大公（全體住戶共同分攤）

由全社區所有住戶共同使用及分攤的設施。

常見大公設施：大廳、管理員室、水箱、受電室、蓄水池、樓梯間、地下室（不含停車格）、機電室、消防設備、屋頂突出物、健身房、交誼廳等。

小公（同層住戶分攤）

由該層特定住戶使用並持分的空間。

常見小公設施：當層的樓梯間、電梯間、走廊、通道、門廳等。

關鍵觀念：同一個社區，公設比可能不一樣！

因為每一戶分配到的「大公」比例是一樣的，但「小公」比例會因樓層、戶型而不同。所以即使是同一個社區，35坪的房型和48坪的房型，公設比可能相差5%。

如何查詢？

可以向地政事務所申請調閱 「專共用圖說」 ，裡面清楚標示哪些空間是「大公」、「小公」或「專有部分」。

三、公設比怎麼算？多少算合理？

計算公式：

公設比 ＝ 共有部分面積 ÷（主建物＋附屬建物＋共有部分）× 100%

計算時記得「扣除車位面積」！

如果車位登記在共有部分，計算公設比時必須將車位坪數扣除，才能得到真正的公設面積。

公設比合理範圍：

房屋類型	常見公設比範圍
透天、無電梯公寓（5樓以下）	0%～15%
華廈（有電梯，10樓以下）	20%～35%
新大樓（11樓以上，一般）	30%～35%
住商混合大樓、捷運共構宅	可能達35%以上

新建案公設比大約在30%～35% 是市場常見範圍。超過35%就算偏高，買房時要多加留意。

四、車位：三種產權類型一次搞懂

車位依產權登記狀態可分為三種：

1. 法定停車位

建商依法令規定「最少應設立」的車位。無獨立權狀，登記為公共設施。只能隨主建物一起買賣，若要單獨移轉只能賣給同社區住戶。

2. 增設停車位

建商在法定車位之外，自行增設的車位。可申請獨立權狀，可單獨買賣，不限於社區住戶。

3. 獎勵停車位

政府以容積獎勵鼓勵建商增設、供公眾使用的車位。目前已落日，不再發放。可有獨立權狀，但除購買人外，公眾也有使用權利。

五、車位坪數：小心建商「灌水」！

一個標準平面車位的實體面積約4.12坪（250cm × 550cm）。但權狀上登記的車位坪數往往不只車位本身，還包含車道面積的分攤。

合理車位坪數參考值：

車位類型	合理登記坪數
平面車位	8～12坪
機械車位	6～8坪

如果車位坪數只有4、5坪，代表建商可能把車道面積灌入公設，讓沒買車位的人也要分攤車道費用。這就是俗稱的 「被扒兩層皮」 車位付了一次錢，公設再付一次。

實務上，車位登記面積從6～15坪都有，關鍵在於車道面積的分配方式，有些社區把車道面積劃入車位計算，有些則算成公設。

阿明總結

名詞	定義	舉例
主建物	室內實際可使用面積	客廳、臥室、廚房、浴室
附屬建物	連接主建物的附加空間	陽台、雨遮（視建照時間）、露臺
大公	全體住戶共同分攤	大廳、管理室、機電室、地下室
小公	同層住戶分攤	當層樓梯間、電梯間、走廊
法定車位	依法設置，無獨立權狀	只能隨主建物買賣
增設車位	建商自行增設	有獨立權狀，可單獨買賣

阿明最後提醒三件事：

1. 買房不要只看總坪數，要細看主建物、附屬建物、公設各占多少

2. 雨遮要看建照時間，2018年1月1日後申請建照者，雨遮不登記不計價

3. 車位坪數要確認，平面低於8坪、機械低於6坪，公設可能被灌水

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本文資訊參考自內政部相關法規及實務見解，實際交易仍建議諮詢專業地政士。

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