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買賣契約沒寫交屋日期,屋主拖延不般家,我該怎麼辦?
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買賣契約沒寫交屋日期,屋主拖延不般家,我該怎麼辦?

2020/10/31 | 賣厝阿明 |  2007 | 加入最愛
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大家買了新房子後,一定都是迫不及待地想要住進新家,甚至也開始在規劃家具要擺在哪裡了,但這一切的前提是:前屋主要先搬走!
買屋交屋是再正常不過的事了,為什麼小編要特別提到「前屋主要搬走呢?」因為有些黑心的屋主會故意不在契約上寫交屋日期,並找各種藉口不肯搬家。
如果遇到屋主真的有困難在不影響到自己生活的情況下,相信一般人都很願意寬限幾天,但如果遇到惡劣的屋主霸佔著屋子不肯走,又該怎麼辦呢?
這時候阿明建議可以先請房仲做為第三者來協調,儘量避免讓事情變成法律糾紛,讓大事化小、小事化無。

但屋主若一直避不見面,不肯出面解決這件事情的話,又該怎麼辦才好呢?

如果當初契約上沒有約定交屋日期的話,又該怎麼讓屋主心甘情願交屋呢?
 

詳細解答:

有些屋主會要求收到全部款項後再進行交屋,但卻故意拖延交屋時間,並以當初合約上沒有寫明「交屋日期」為由,告訴買方無權逼迫他搬家,這當然是不對的,這會變成「債務不履行」的問題。

 

遇到「延遲交屋」的屋主,應依「有仲介賣房」和「自售房屋」這兩種情形來處理問題。

 

【延遲交屋-仲介賣房】
即使契約裡沒有約定「交屋日期」,買家也還是可以用《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》(以下簡稱成屋買賣契約)第十條的交屋規定來向屋主要求賠償,並以《消費者保護法》第56-1條檢舉提供契約的房仲!

根據《消費者保護法》第56-1條的規定,企業所使用的定型化契約內容,不能違反主管機關公告的應記載或不得記載事項,違反規定的人可處以行政罰鍰三萬以上,三十萬以下。


而如果在簽約之後,才發現合約的條款違反消保法規定的話,如遇到有爭議的問題,是可以直接用主管機關公告的成屋買賣契約來進行處理。

成屋買賣契約第十條第一項規定,房屋應於尾款交付日或貸款撥付日為交屋日,若屋主沒依約定時間交屋,根據同條第二項規定,買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止,每日按全部價款的萬分之二的金額,賠償買方的損失。

 

【延遲交屋-自售房屋】

若要與自售房屋的屋主簽約可用政府的定型化契約版本或是自訂契約都是沒問題的,契約有約定的事項依《民法》第153條第1項規定,只要雙方合意,契約就可成立。(定型化契約上面規定的比較詳細,一般消費者用此版本來簽約會比較有保障)

 

而契約沒約定到的事項或是對另一方顯然不公平的約定,若簽約對象為企業經營者(房仲),可依《消費者保護法》向企業請求賠償;若為一般民眾,可依契約上面的規定,寄發存證信函通知賣方履約,契約沒規定到的部分,可依《民法》相關條例,請求損害賠償。

 

買賣契約是屬於債權契約,根據《民法》第348條第1項和第2項的規定,賣家負有交付貨品和權利的義務,就是房屋賣家在收到價金後,必須交付房屋及房屋所有權。簡單來說,買家對賣家享有債權,而賣家對買家負有債務。

 

若是沒有約定交屋期限的話,買家可以用《民法》第345條第2項的規定,以違反契約為由向賣家寄發存證信函,寫上可歸責賣方之延遲交屋原因和告知最後交屋期限、違約處理方式。(若擔心存證信函寫得不好,可以找地方法院的法律諮詢進行協哦!)
 

延遲交屋相關民法條例有:

《民法》第229條第2項:「給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。」

 

《民法》第231條第1 項:「債務人遲延者,債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」及同條第2項「前項債務人,在遲延中,對於因不可抗力而生之損害,亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付,而仍不免發生損害者,不在此限。

 

《民法》第250條第1項:「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。」而違約金的請求基礎應依照同條第2項的規定:「……視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」

 

【屋主避不見面】

屋主避不見面了,拒收信件怎麼辦?
根據成屋買賣契約第十三條第一項規定,存證信函的寄件地址以契約書上的地址為準,如果屋主沒有通知他方有更改住址或拒收的話,以第一次郵遞日期視為已送達,也就是說即使屋主聲稱沒收到信,在法律上也視為已收到。

在寄存證信函催告交屋期限後,若屋主仍不肯交屋,買方可直接用成屋買賣契約第十二條違約的規定,與屋主解除買賣契約,而且可要求屋主退還「已支付之房地價款附加每日萬分之二利息的金額」,且應支付「不超過房地總價款百分之十五」的違約金。

 

若與屋主簽定的是一般契約而非定型化契約的話,無法用以上規定且發生屋主拒收存證信函或過一個禮拜都無回覆的話,只好準備打民事訴訟了,郵局那邊都會留有寄信日期及副本,這些到時候都可做為法庭上的有利證據。


當然如果走到了要求屋主賠償並解約的地步,買方雖然獲得了賠償,不過要再重新找到適合的房子及跟屋主打賠償官司,未免太過麻煩且花時間。

所以阿明還是建議買方在簽約時就要跟屋主約定好「交屋日期」,在交屋前注意屋主的搬家進度,萬一有狀況也可以提早處理,免得原租屋處租約到期或原屋的交屋日到了,卻發生無法搬進新家的囧境。 

 

且為了避免找不到屋主來處理,還是找仲介來買房會比較有保障,雖然會多付一筆仲介費,但卻可以省去許多麻煩哦!

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