不動產優先購買權

我跟地主租土地蓋房子，地主土地要出售，我有優先購買權?

多年前我租了一塊土地，因為土地上沒有建物，所以我在土地上蓋了房子，現在地主想要出售這塊土地，想知道我是否有土地優先購買權?

答案是「可以」，因為立法的目的最終是希望土地／基地和其上之建物合歸於一人所有，以盡經濟效益，達到產權單純化的政策目的，減少紛爭。因此法律上保障建物所有權人，在地主想要出售這可以有優先購買土地的權利。

那麼程序上怎麼做呢？

依據土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地承租人所蓋房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

這裡有幾個需要特別注意的「眉角」，第一是「承租權」確實有效，例如租約還在有效租期內，才具備優先購買的資格，若已喪失承租權，也久沒有優先購買的資格。身份資格符合後，須在接到出賣通知後的十天內表示有意願承購，否則視同放棄。

而且除了優先承購外，還有一個對承租人有利的權利，就是「依同樣條件優先購買」，也就是說，若出賣人有意將基地或房屋出售時，其出售條件如價格、保固裝潢等不得因為是承租人承購而有變動。

若出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，意即不動產即使經辦竣移轉，但優先購買權人仍有權對買受人主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，合先敘明。

舉例而言，A的土地已承租給B，還在租期當中時C有意購買該塊土地，進而與A談妥購買條件，這時B就有優先購買權利，如欲購買該塊土地，則須在接到A的出賣通知10天內表示有意願承購，承租人一但行使該權利，即與出賣人間形成買賣契約。但若B沒有購買意願，則可由C承購，而C非為優先購買權人，則登記機關會要求檢附優先購買權人放棄優先購買權的證明文件，或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣（土地登記規則第97條第2項），才能登記。但若出賣人未履行通知優先購買人義務時，並無法辦理房屋所有權移轉登記喔！