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「房事辭典」 要約書Agreement document

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房仲:「(禮貌微笑)張先生,如您對這間房子很有意思,是不是下個斡旋金和我們簽一份斡旋書,讓屋主知道您的意願?」

張先生:「(眉頭一皺)….我不想先付任何費用,畢竟我們不熟,沒有信任基礎。」

(房仲平舉雙手表現安撫動作)

房仲:「我可以理解您的顧慮也有替代作法,這裡有份要約書,您不必先支付費用,請您參考看看。」


簡述:

要約書是指登載購買房屋意願的文書,買方不需給付斡旋金,而將記載購買房屋意思表示的文書。房仲人員可依此向賣方進行磋商,當賣方同意買方之要約內容時,雙方有簽訂買賣契約且完成交易的義務,但若買方反悔,賣方可選擇解除契約,請求損害賠償。因此,內政部特別在要約書範本中,規定消費者除有攜回契約審閱權外,並得於賣方承諾前撤回要約。
一、優點:
1、購屋人得將要約書、不動產說明書及賣方之出售條款攜回審閱,為期至少三天。
2、買方於要約期間未經賣方同意出售前,有要約撤回權。
3、買方不需預先交付現金。

二、缺點:
1、無法確認購買人的誠意。
2、房屋賣方或仲介人員於要約成立後,無法即時取得定金。
3、買賣雙方如有一方違約,須仰賴訴訟才能得到救濟。

 

三、簽署要約書應注意事項:
1.房仲人員完成傳達而且賣方同意賣出,原則上視同買賣契約生效,若買方反悔,賣方仍然可選擇要求買方履行契約或解除契約,並請求損害賠償。

2.賣方承諾簽認要約書內容後,若有任一方反悔違約,違約一方須賠償一定金額的違約金,其計算方式通常會註明於要約書上,一般多為買方出價金額的3%,並且需透過訴訟才可主張。

3.賣方簽訂委託銷售契約前,或買方簽定要約書、斡旋金契約書前,建議先參考內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約書範本及其應記載及不得記載事項、要約書範本及其應記載及不得記載事項」,並善用契約審閱權,詳細審閱、了解契約條款再進行簽約。

 

補充說明:
1.民法§ 158 :「要約定有承諾期限者,非於其期限內為承諾,失其拘束力。」若訂下有期限之要約,但在約定的期限內沒獲得賣方承諾,該要約也會自動失效。

2.要約書係買方依民法第154條提出,記載願意承購不動產意思表示之書面要約,交由不動產經紀業,向賣方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件進行磋商。與房仲簽定要約書並約定有承諾期限者,房仲若未在期限内確認約定承諾,則要約書約束力自動失效。