跟屋主請求漏水修繕你就輸了

阿明常被問到買賣中古屋後漏水瑕疵的問題，如果交屋後才發現房屋漏水，該怎麼辦呢？可以請求原屋主負責修繕嗎？

一般人直覺反應一定是：「當然可以啊」！而且根據民法第354條，原屋主須擔保「物之瑕疵擔保責任」，因此買受人向屋主請求修繕似乎是再明確不過了！

要回答這個問題呢，阿明從兩個層面上來解答，第一是原屋主該為漏水負責嗎？第二個問題則是，如果該為漏水負責，那他該怎麼負責呢？

首先第一點，原屋主該為漏水負責嗎？

以法律來說，瑕疵擔保是指保證交付時無瑕疵，因此原屋主要負責的漏水問題，是交屋之前就已存在的漏水問題，而非交屋後才產生的漏水問題。

若確認為原屋主該為漏水負責，那就可以主張原屋主「修繕」囉？

實際上是「不行」喔！

在法律請求上，原屋主雖然需對瑕疵負責，但買受人可以主張的權利僅有：

「解除契約」、「減少價金」以及「賠償損害」三個部分，並無主張「修繕」瑕疵！但別誤會，原屋主還是要對房屋瑕疵的部分負責，只是非以「修繕」的方式，買受人只能主張以上三種方式向原屋主求償。

也就是說，如果真的發生漏水問題，買受人可依此主張解除契約，如解除契約有失公平，則可向原屋主主張減少價金和賠償損害的部分喔！

需特別注意，根據民法第355條物之瑕疵擔保責任之免除，若是買賣契約成立之前，買受人就知道該屋漏水瑕疵的話，則原屋主（出賣人）不負擔保管之責喔！

不過常聽到謠傳民法有半年漏水保固，又是怎麼回事呢？

依據民法第365條「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」

翻成白話文來說，就是瑕疵請求擔保權限並不是交付的半年內，而是「通知賣方後的六個月」，或是交付後的五年內，也就是說，當交屋時發現漏水，在五年內通知原屋主的其後六個月，都能行使請求權喔！

不過，阿明建議要買房子的人，買受人也有檢查通知的義務，購屋前一定要先檢查屋況，因為瑕疵擔保是以買賣的時間點為劃分，買賣前產生的瑕疵才是賣方的責任，例如牆壁是否龜裂、地板翻凸、天花板漏水時，有瑕疵一定要馬上說，如果一直默不做聲，怠慢通知，則法律上可視為承受其所受領者為無瑕疵之房屋喔！

總而言之，建議買賣雙方都誠實以對，如現況房屋就是有漏水，那麼原屋主明確告知，並以修繕費折給買受人，並在合約中明記不負漏水瑕疵擔保；或者，現況無漏水的話，原屋主於合約中明訂半年內願負漏水擔保責任，這樣對買賣雙方都能省時省力，也能確保自己的權利，阿明祝福大家都能慧眼挑選到喜歡又沒瑕疵的房子喔！