售屋小白必看！「專任約 vs. 一般約」怎麼選？簽約前必注意5大事項

第一次賣房，面對房仲遞來的合約，密密麻麻的條款看得頭昏眼花？別擔心！這篇用最白話的方式，告訴你怎麼選約、簽多久、以及如何保護自己的權益，避免被坑！

 

仲介合約2大類型：專任約 vs. 一般約

1. 專任約（獨家委託）

優點：

房仲會更積極推你的房子（因為只有他能賣）

通常會投入更多資源（如精緻攝影、廣告曝光）

議價能力較強（買家知道只能找他談）

 

缺點：

綁死只能給這家仲介賣，如果他們不認真，你也不能找別人

如果賣不掉，時間到才能換別家

 

適合誰？

房子條件好（地段、屋況佳），想快速成交

信任這家房仲，願意給他們獨家機會

 

2. 一般約（非獨家委託）

優點：

可以同時給多家仲介賣，誰先找到買家就給誰賺

彈性高，不滿意隨時可以換

 

缺點：

房仲可能沒那麼積極（因為你不只委託他）

如果多家仲介同時帶看，買家可能覺得「這屋主很急著賣」而砍價

 

適合誰？

想比較不同房仲的服務

不確定市場行情，想測試水溫

擔心被單一仲介綁住

 

合約該簽多久？3個判斷標準

市場熱度：

如果現在房市火熱（例如低利率、缺貨中），簽 1~2個月 試水溫就夠。

如果市場冷清，可以簽 3個月，但不要超過，避免被綁死。

 

仲介過往表現：

如果是知名大品牌（如永慶、信義），可以信任簽2~3個月。

如果是小仲介，建議先簽1個月，觀察他們的帶看量。

 

你的急售程度：

如果急著賣，簽「專任約+2個月」讓仲介全力衝。

如果不急，簽「一般約」慢慢挑買家。

注意！有些仲介會要求簽「6個月以上」，千萬別答應！

 

簽約前「5大必加註」條款（保護自己）

「買方出價達底價才收服務費」

避免仲介為了成交，硬壓低你的價格。

 

「合約到期自動失效，不自動續約」

有些仲介會玩文字遊戲，合約到期後自動延長，一定要寫清楚！

 

「仲介需提供每周帶看報告」

要求他們定期回報有多少人看房、出價狀況，避免擺爛。

 

「禁止仲介自己或親友當買家」

防止仲介低價吃下你的房子轉手賺差價。

 

「若買方違約，仲介需協助追償」

如果買家簽約後反悔，仲介要幫忙處理，不是收完錢就沒事。

 

售屋小白常見QA

Q1：可以同時簽專任約和一般約嗎？

→ 不行！ 專任約就是獨家，簽了就不能給別人賣。

 

Q2：簽約後發現仲介不積極，可以提前解約嗎？

→ 通常要付違約金（看合約怎麼寫），所以簽約前一定要慎選仲介！

 

Q3：仲介說「專任約才能賣高價」，是真的嗎？

→ 不一定！專任約只是讓仲介更努力推，但最終還是看市場行情。

 

最後建議：別急著簽！先做3件事

比較3家仲介的行情評估，別只聽一家說法。

上實價登錄查附近成交價，避免被低估。

合約帶回家看，別當場被話術逼著簽。

記住，你是屋主，有權主導交易！ 簽下去前，多問、多比較，才能賣到好價錢！

（你有遇過什麼仲介套路嗎？歡迎留言分享避雷！）