賣房稅務問題解析：房地合一制 vs. 舊制，如何選擇最划算？

最近有網友提問：「我有一間持有30年的房子，最近想賣掉，但發現房地合一制的問題。我目前單身，名下只有這間房子，戶籍也不在這裡。請問我是不是只能用舊制的15%稅率，沒辦法用到6年400萬免稅額？」這個問題涉及房地產交易的稅務規定，確實讓人頭痛。以下我們將用白話文來解析這個問題，並確認資訊是否正確。

 

房地合一制 vs. 舊制：你適用哪一種？

首先，我們需要搞清楚「房地合一制」和「舊制」的區別，以及你賣房的狀況適用哪一種稅制。

 

房地合一

這是2016年1月1日開始實施的新稅制，主要針對2016年以後取得的房地產。它的特點是根據持有時間長短來決定稅率，持有時間越短，稅率越高。

此外，房地合一制還有一個「6年400萬免稅額」的優惠，但這個優惠有嚴格條件：

必須是「自用住宅」。

賣房前6年內，房屋必須有連續設籍且實際居住滿6年。

本人、配偶或未成年子女設籍。

6年內只能使用一次。

 

舊制（財產交易所得舊制）

舊制適用於2015年12月31日以前取得的房地產。它的計算方式是將房屋和土地分開課稅：

房屋部分：按「財產交易所得」課稅，稅率是併入綜合所得稅計算（5%~40%）。

土地部分：免徵所得稅，但需繳納土地增值稅。

 

網友的狀況適用哪一種稅制？

根據網友的描述：

房子持有30年，顯然是在2016年以前取得，因此適用「舊制」。

網友名下只有這間房子，且戶籍不在這裡，因此不符合房地合一制「6年400萬免稅額」的條件（因為需要設籍並實際居住滿6年）。

所以，網友確實無法使用房地合一制的6年400萬免稅額，而是適用舊制的稅務規定。

 

舊制的稅務計算方式

在舊制下，賣房的稅務計算分為兩部分：

房屋部分：房屋的獲利（賣價減去取得成本及相關費用）會被視為「財產交易所得」，併入你的綜合所得稅計算。稅率根據你的年收入級距而定，範圍從5%到40%。

土地部分：土地的獲利免徵所得稅，但需繳納「土地增值稅」。土地增值稅的計算方式是根據土地公告現值的漲幅來計算，稅率分為20%、30%、40%三級。

 

網友適用舊制，無法使用6年400萬免稅額

根據你的狀況，以下幾點是確定的：

你持有30年的房子可用「舊制」，無法使用房地合一制的6年400萬免稅額。

舊制的稅務計算分為房屋和土地兩部分：

房屋部分按財產交易所得課稅。

土地部分免徵所得稅，但需繳納土地增值稅。

 

如何合法節稅？

雖然你無法使用房地合一制的免稅額，但以下幾點建議可以幫助你合法節稅：

 

提供完整的成本證明：

如果你能提供房屋的取得成本、裝修費用、仲介費等相關證明，可以降低財產交易所得，從而減少稅負。

 

善用土地增值稅優惠：

土地增值稅有自用住宅優惠稅率（10%），但需符合設籍滿6年等條件。如果你未來有其他房產，可以考慮將這間房子設籍並實際居住，以享受優惠。

 

諮詢專業人士：

稅務問題複雜且個案差異大，建議賣房前諮詢專業的會計師或地政士，幫你規劃最省稅的方式。

 

賣房前做好功課，省稅又安心

賣房是人生大事，稅務問題更是不可忽視的環節。根據你的狀況，適用舊制的稅務規定，雖然無法使用房地合一制的免稅額，但透過提供成本證明仍然可以合法節稅。最重要的是，賣房前做好充分的準備和規劃，才能確保自己的權益不受損，同時也能安心地完成交易。