央行第二戶房貸放寬至7成！山哥：換屋資金壓力減輕　房仲、建商迎來調整空間

【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】

央行今（17）日宣布，政策利率連續10季維持不變，自9月18日起將自然人第二戶購屋貸款成數上限由6成調高至7成，並取消購地貸款須切結於一定期間內動工興建的規定。對房地產業者而言，這次調整最直接的意義，是增加換屋家庭的資金安排空間，也讓建案開發時程更能配合實際進度。

第二戶多貸一成　換屋家庭自備款可少150萬

房仲服務的客戶中，有一群家庭需要先買新家，再出售原有住宅。舊屋尚未成交前，新屋頭期款、裝修及搬遷支出，往往集中在同一段時間。

以總價與銀行鑑價均為1,500萬元的住宅試算，貸款6成時，自備款為600萬元；若銀行核貸7成，自備款可降至450萬元，兩者相差150萬元。

山哥認為，這項調整有助於房仲與換屋家庭更具體地討論購屋預算、交屋期程及舊屋出售安排。7成仍是貸款上限，實際核貸金額由銀行依鑑價、收入及負債等條件審查；第二戶不得使用寬限期的規定也維持不變。

購地貸款調整　建商可依工程進度安排開發

另一項與產業直接相關的變化，是央行刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的要求，讓銀行依個案授信實務訂定時程。

建案從取得土地到動工，涉及設計、審照、發包及施工安排。動工期限改由銀行依個案管理，提供業者安排開發程序的彈性。

不過，購地貸款最高5成、保留1成動工款及檢附具體興建計畫等規定仍然保留。業者仍須提出完整開發計畫，並依授信條件管理資金。

房市降溫後　業者更需要協助買賣雙方完成交易

央行指出，今年7月底銀行不動產貸款占總放款比率降至34.44%，較2024年6月底的37.61%高點下降3.17個百分點；房市交易降溫、投機炒作減少，也是此次調整信用管制的背景。

從房地產服務業的角度，交易量下降時，買方更重視貸款條件與長期負擔，賣方則需要了解市場成交資訊、合理安排售價與出售時間。房仲的工作，是協助雙方掌握資訊、確認資金與交屋條件，減少交易過程中的不確定性。

對建商而言，除了安排開發資金，也要依區域需求調整產品規劃與銷售節奏。這些工作都需要穩定、透明的市場資訊。

山哥觀察｜政策調整增加彈性　產業服務回到居住需求

央行本次維持重貼現率2%，並將2026年經濟成長率預測上修至11.48%。房市信用管制則採取局部調整，第二戶以外的高價住宅、第三戶以上等貸款限制仍維持原規定。

山哥認為，對房地產業者來說，值得關注的是換屋家庭能否順利安排資金、銀行核貸是否符合實際需求，以及建案能否依工程進度穩定推動。

房仲協助家庭換屋，建商提供符合需求的住宅，銀行依個案審慎授信，各環節資訊愈清楚，交易安排就愈有依據。 第二戶貸款上限提高後，業者可以協助客戶重新試算自備款與月付金，讓購屋決定回到居住需求及長期負擔能力。

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