估價新制上路震撼房市！第十四號公報修訂　專家警告：房貸成數恐進一步「緊縮化」

M傳媒房產中心／M編

面對全球經濟局勢不確定性升高、國內房市進入景氣轉折期，不動產擔保品的估值穩定性再度成為金融體系關注核心。中華民國不動產估價師公會19日修訂發布「第十四號公報」，針對金融機構不動產抵押貸款估價制度進行調整，被視為近年影響房貸體系的重要變革之一。

據了解，本次修訂除延續企業金融估價的既有規範外，更首度將「個人住宅房貸（消費金融）」納入正式估價架構，並同步推出「摘要式估價報告書範本」，試圖在金融機構作業效率與估價獨立性之間取得平衡。

估價師公會：要解決「球員兼裁判」爭議

中華民國不動產估價師公會理事長郭國任指出，過去公股行庫在不動產鑑價上長期存在「內部估價為主」的結構，使金融機構同時扮演放款與估價角色，容易產生利益衝突，也就是外界所稱的「球員兼裁判」問題。

他指出，在房市景氣趨緩甚至反轉階段，金融機構若以風險控管為由採取過度保守估價，可能導致估值低於市場合理行情，進而壓縮貸款成數，使民眾需提高自備款比例，甚至被迫轉向高成本融資。

郭國任強調，成交價不等於市價，但若缺乏專業估價與實價資料調整機制，金融機構的主觀判斷可能直接影響民眾授信空間，且缺乏透明申訴與查核機制，將不利金融公平性。

專家解讀：三大影響正在發酵

市場觀察人士指出，本次公報修訂若落實，對房市與貸款市場可能帶來三大影響：

① 銀行估價將更「標準化」，但彈性下降
透過摘要式報告書與統一格式，估價流程將更快速一致，但也可能壓縮銀行過去依個案調整估值的空間。

② 房貸成數波動可能加劇
在市場轉冷或風險升溫時，若估價模型同步偏保守，購屋族實際可貸金額恐進一步下降。

③ 預售與成屋市場資金門檻拉高
若估值趨於保守，將直接影響購屋槓桿能力，特別是換屋族與首購族，自備款壓力可能同步上升。

消金房貸首度納管　估價流程「制度化升級」
本次「第十四號公報」最大變革之一，在於正式將消費金融住宅房貸納入規範，並導入「摘要式不動產估價報告書」，強化標準化與效率。

公會指出，新制度核心包含四大方向：

即時反映市場行情變化
提升銀行授信風險判斷效率
簡化估價報告流程，加速作業時間
建立重估機制，因應市場波動

在不降低專業審慎原則前提下，強化金融機構風險控管能力。

國際對照：第三方估價成主流

郭國任也指出，目前國際金融機構如HSBC、星展、渣打等，多已採取「第三方委外估價」制度，以維持估價獨立性。

相較之下，國內部分公股行庫仍以內部估價為主，委外比例偏低，長期可能存在代理人問題與利害衝突風險。他呼籲主管機關應將「估價獨立性」與「委外比率」納入金融檢查與監理指標，與國際標準接軌。

專家提醒：房市不是只有價格問題，還有「估值問題」
市場人士分析，本次公報修訂雖以提升金融穩健為主要目標，但在房市調整期，最直接的影響可能不是房價，而是「貸得到多少」。

一旦銀行估價趨於保守，即便市場成交價未明顯下修，實際購屋槓桿仍可能被壓縮，形成「價格撐住、資金先收緊」的間接調整效果。