90年借名買房、105年後才拿回來　現在出售恐進房地合一2.0　返還登記日成稅負關鍵

【M傳媒／綜合報導】

早年買房借用親友名義登記，十多年後透過法院判決或和解把房子拿回來，現在準備出售，稅負差距可能相當大。

真正需要先確認的時間點，是借名房地何時完成返還所有權登記。

現行房地合一規定，房屋、土地的取得日原則上以完成所有權移轉登記日認定。房地如果在民國105年1月1日以後取得，並於現在出售，原則上就進入房地合一新制；2026年出售則適用目前的房地合一2.0制度。

104年底前完成返還　新舊制結果相對單純

以民國90年出資買房、借名登記在親友名下，104年法院判決確定，並在104年12月31日前完成返還所有權登記為例。

即使依一般取得日原則，以104年完成移轉登記作為取得時間，仍落在105年房地合一制度上路之前。

這類房地在2026年出售，原則上仍屬舊制範圍，房屋交易所得併入當年度綜合所得稅申報，土地則依土地稅規定處理土地增值稅。

因此，104年以前已經完成返還登記，與105年以後才把房地登記回實際出資人名下，稅制可能出現完全不同的結果。

105年後完成返還　原則落入房地合一新制

房地合一課徵所得稅申報作業要點明定，房屋、土地取得日原則以完成所有權移轉登記日為準。

因此，早年雖然在90年出資購屋，但直到105年1月1日以後才透過法院判決、和解或其他方式完成借名返還登記，依一般規定，取得時間就可能落在105年以後。

財政部現行規定也明確指出，自110年7月1日起，個人交易105年1月1日以後取得的房地，適用房地合一2.0。

這條時間線直接影響現在出售時適用的稅率。

境內居住者目前一般稅率為：

持有期間	房地合一2.0稅率
2年以內	45%
超過2年至5年	35%
超過5年至10年	20%
超過10年	15%

113年才判決返還　115年出售可能直接碰45%

時間差在借名案件中特別重要。

以財政部北區國稅局曾收到的實際詢問為例，民眾在90年出資買房並借名登記在弟弟名下，直到113年11月才經法院判決返還並完成登記，詢問未來出售適用新制或舊制。

國稅局沒有直接認定可以回溯到90年，而是明確表示，這類案件涉及個案事實認定，應檢附法院判決書等具體事證，由所在地國稅局審認。

依一般取得日規則，如果最後以113年的返還登記日認定取得，115年出售時持有期間未超過2年，就可能落在房地合一2.0的45%稅率。

持有期間超過2年但未逾5年，則降為35%。

這也是借名房地出售前必須先確認取得日的重要原因。

原始90年出資不會自動變成90年取得

借名登記的特殊性，在於「實際出資時間」與「所有權登記時間」可能差了十幾年甚至二十多年。

財政部目前對房地取得日的一般原則，仍是完成所有權移轉登記日；借名登記並沒有列在作業要點中可以一律回溯原取得日的標準例外項目。

國稅局面對「94年借名、106年法院判決返還」、「103年借名、108年法院和解返還」等案件，也都沒有在公開答覆中直接宣告一律適用舊制，而是要求提出法院判決與具體資料進行個案審認。

因此，原始購屋時間可以成為重要事證，但不能直接取代稅務上的取得日認定。

借名案件出售前應整理完整證據

借名房地涉及取得日認定時，資料完整程度相當重要。

可整理的資料包括：

原始買賣契約，確認當年真正交易時間與買方。

購屋資金資料，包括匯款、支票、貸款及後續繳款紀錄。

借名關係證明，呈現出名人與實際出資人之間的法律關係。

法院判決、和解筆錄及確定證明，確認返還原因及法院認定事實。

歷次土地、建物謄本，把90年購屋、借名、返還及現在出售的登記時間完整排列。

正式出售前先由國稅局依具體事證確認取得日，可以降低成交後才發現適用45%或35%房地合一稅率的風險。

M傳媒整理　返還時間跨過105年就是重要分水嶺

借名房地出售的稅制，可以先用返還登記時間做第一層分類。

104年12月31日前完成返還登記，依一般取得日認定仍落在房地合一制度上路以前，原則上以舊制處理。

105年1月1日以後才完成返還登記，依一般取得日認定就可能屬於房地合一新制房地，2026年出售原則適用房地合一2.0，再按照認定持有期間適用45%、35%、20%或15%稅率。

借名關係有法院判決、完整原始出資及其他特殊事證時，仍保留個案認定空間。

因此，「90年花錢買房」只是時間線的起點，105年前後完成返還登記，以及國稅局最後認定的取得日，才會直接決定現在出售走舊制或房地合一2.0。

賣厝阿明提醒，借名房地進入出售程序前，應先把原始買賣、資金流、法院判決與歷次謄本整理完成，再向國稅局辦理個案確認。取得日確認後，才能進一步計算持有期間、適用稅率與實際稅負。

本文為一般稅務資訊整理。借名登記涉及法院判決內容、實際出資、權利關係及登記事實，最終取得日與課稅制度仍以稅捐稽徵機關個案認定為準。