從狂熱到急凍！新青安點火、信用管制滅火 台灣房市七年回顧

M傳媒／深度分析

2020年至2026年，台灣房市經歷了一場罕見的政策實驗。政府一手端出「新青安貸款」補貼首購族，另一手卻祭出七波選擇性信用管制打炒房。兩股力量拉扯之下，房市從2021至2024年的狂熱，轉向2025至2026年的急凍。本文完整回顧這七年的政策軌跡與市場變化。

一、新青安三代政策軌跡：從800萬到1500萬

青安1.0（2010年12月）

財政部自2010年12月起推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，協助無自有住宅者購屋，由8家公股銀行以自有資金辦理。貸款額度最初為500萬元，2016年起提高至800萬元，貸款年限最長30年，寬限期最長3年。

新青安2.0（2023年8月）

2023年8月推出「青安2.0」，最高貸款額度提高至1,000萬元、貸款年限延長至40年、寬限期延為5年，並由內政部住宅基金補貼利息1.5碼、公股銀行補貼半碼，合計補貼2碼，一段式機動利率為1.775%。

截至2026年6月底，青安2.0累計撥貸17萬1,705戶、撥貸金額1兆3,410億元，平均每月撥貸將近5,000件，每戶平均撥貸金額782萬元，比青安1.0大增300萬元。

青安3.0（2026年8月）

青安2.0於2026年7月底屆滿，8月1日起由青安3.0接棒。新政新增借款人未滿50歲、年所得低於200萬元及房屋總價限制等排富條款，但利息補貼延長為「3+3年」，前3年補貼2碼、利率1.775%，滿3年每年補貼減半碼，第7年回到2.275%。

婚育家庭加碼是最大亮點：新婚2年內最高貸款1,200萬元、育有未成年子女最高貸款1,500萬元。以育兒家庭貸款1,500萬元為例，6年合計減少利息負擔33萬7,500元。

二、央行七波信用管制：從第一波到「金龍海嘯」

央行自2020年12月起，七度調整選擇性信用管制措施。前六波逐步緊縮自然人第2戶、第3戶購屋貸款成數，並限制購地貸款、餘屋貸款及工業區閒置土地抵押貸款成數。

第七波（2024年9月） 被市場稱為「金龍海嘯」，重點包括：自然人名下有房第1戶無寬限期；自然人第2戶購屋貸款最高成數5成、無寬限期；第3戶以上購屋貸款最高成數3成、無寬限期；豪宅最高成數3成、無寬限期；公司法人購置住宅最高成數3成、無寬限期。

2026年兩度鬆綁：央行於2026年3月將自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成調升至6成；同年9月再調升至7成，並刪除建商購地貸款「切結於一定期間內動工興建」規定。

三、政策夾擊下的房市三階段

第一階段：新青安2.0點火，房市狂熱（2023年8月－2024年8月）

新青安2.0上路後，低利率、長年限、長寬限期大幅降低首購族購屋門檻，成功點燃買氣。全台建物買賣移轉棟數從2017年的26.61萬棟逐年增加至2021年的34.82萬棟，2024年更衝上35.05萬棟的歷史高峰。這段期間，股市與房市同步齊漲。

第二階段：第七波管制重拳，房市急凍（2024年9月－2025年）

第七波信用管制實施後，房市急速降溫。統計顯示，第七波管制實施前，平均單月買賣移轉棟數達2.77萬棟，實施後減至2.23萬棟，減幅約19.5%。2025年全台建物買賣移轉棟數降至26.13萬棟，年減25.45%，寫下近9年新低。

第三階段：政策矛盾浮現，股強房弱（2025年－2026年）

2025年至2026年，台灣房市出現統計以來罕見的「股強房弱」格局。央行自身的研究報告指出，青安貸款2.0屆期前申貸增加、台股財富效應及交屋潮，是近期房市交易略回溫並支撐房價的主因。這意味著，新青安政策在一定程度上抵銷了信用管制的降溫效果。

四、2026年最新市況：量縮價盤整，區域分化加劇

2026年第2季，全國建物買賣移轉棟數自上季6.0萬棟增至6.4萬棟，年減幅自4.3%縮小至4.2%；7月更轉為正成長10.4%，主因國內經濟表現亮眼、股市上漲財富效果，以及預售屋交屋潮。

價格方面，全國住宅價格指數自2025年第1季起開始下滑，從149.03一路降至第3季145.46，第4季略微止跌回穩至145.52，季增0.04%，終結連三季下跌。2026年第1季全國住宅價格指數降至143.85，季跌幅約1.15%。

M編觀察：

新青安1.0到3.0，是台灣購屋補貼政策的進化史；七波信用管制，是央行與房市投機客的持久戰。兩者交織的結果，是首購族「貸得到但買不起」，投機客「打不到但跑不掉」，而房市則在政策夾擊中尋找新的平衡點。

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