交換不動產也要繳契稅？搞懂2%與6%的差別

很多民眾以為，房屋彼此交換，只是「互換」不是「買賣」，應該不用繳太多稅。但其實只要涉及不動產移轉，就必須依法申報契稅。

依《契稅條例》規定，不動產交換原則上適用2%交換稅率；但如果雙方價值不相等，產生差額補償，差額部分就要依買賣或贈與性質，改按6%稅率課徵。

這裡的不動產，依《民法》第66條，是指土地及其定著物（例如房屋）。

適用交換契稅的類型包括：

• 房屋交換房屋

• 土地交換房屋

• 房地交換房地

但若是「房屋換股票」、「房屋換汽車」這類不動產與動產的交換，法律上會被視為買賣，不適用2%交換稅率，而是直接按6%課稅。

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實例解析：為什麼有人繳6千，有人繳1萬8？

假設：

• 甲的A屋評定標準價格50萬元

• 乙的B屋評定標準價格30萬元

• 雙方交換房屋

• 差額20萬元由乙補現金給甲

第一步：看等值部分（30萬元）

雙方交換的等值部分是30萬元，這一段適用2%稅率。

30萬 × 2% = 6,000元

所以：

• 甲取得B屋，繳契稅6,000元

第二步：看差額部分（20萬元）

乙取得價值較高的A屋，多出的20萬元屬差額部分。

這20萬元視為買賣性質，改按6%計算：

20萬 × 6% = 12,000元

第三步：乙的總稅額

乙承受A屋：

• 等值部分：30萬 × 2% = 6,000元

• 差額部分：20萬 × 6% = 12,000元

合計：18,000元

最後結果：

• 甲繳6,000元

• 乙繳18,000元

關鍵就在於：誰取得較高價值的不動產，誰的稅負就會增加。

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常見誤解：股票換房為什麼不能用2%？

很多人會問：「如果我用股票換房子呢？」

答案是不能適用2%。因為股票不是民法上的不動產，而是動產。這種情況在法律上會被視為「房屋出售」，房屋承受人必須按全額6%買賣稅率計算契稅，沒有等值2%的空間。

這也是許多人容易忽略、卻可能多繳稅的地方。

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媒體觀點：交換不是免稅捷徑

從實務面來看，交換契稅的設計其實很單純：

• 等值交換 → 2%

• 有差額 → 差額6%

• 動產換不動產 → 全額6%

但真正影響稅額的，是「評定標準價格」，而不是雙方私下約定的金額。民眾若誤以為交換就能大幅節稅，往往會忽略差額部分仍須按高稅率計算。

因此，在進行不動產交換前，務必先試算評定價格與可能產生的差額稅負，避免交易完成後才發現稅額超出預期。

如有疑問，可洽 金門縣稅務局 諮詢相關細節。