捷運棕線爭議下的房市賭局：龜山、迴龍站周邊能複製青埔模式？

捷運棕線（桃園至迴龍）是桃園捷運路網的重要一環，預計2025年動工，串聯桃園市區、龜山與新北迴龍，被視為北桃園房市的下一波熱點。然而，棕線的規劃與動工進度屢遭延宕，加上沿線開發爭議不斷，使得龜山A7合宜住宅區與迴龍雙捷運站的房市前景充滿不確定性。本文將深入探討棕線的開發進度、沿線房市潛力與風險，並借鏡新北捷運環狀線的經驗，分析龜山、迴龍能否複製青埔的成功模式。

 

探討焦點：棕線沿線房市的機會與挑戰

 

1. 捷運棕線2025年動工進度與沿線開發計畫

路線規劃起訖點：桃園藝文特區（G11）至新北迴龍站（銜接新莊線）。

站點：共8站，包括龜山A7、長庚醫院、迴龍等。

長度：約11.5公里，採高架與地下混合設計。

動工進度

2023年現況：綜合規劃報告已送審，環境影響評估進行中。

2025年目標：完成環評與土地徵收，正式動工。

挑戰：

土地徵收爭議（如龜山工業區用地）。經費分攤問題（桃園與新北的協調進度）。

沿線開發計畫

龜山A7站：結合A7合宜住宅區與華亞科技園區，規劃商業區與產業專區。

迴龍站：雙捷運交會（棕線、新莊線），規劃TOD（大眾運輸導向發展）社區。

 

2. 龜山A7合宜住宅區、迴龍雙捷運站的房價天花板分析

龜山A7合宜住宅區房價每坪約30~35萬元，較桃園市區低20%~30%。生活機能逐漸完善，商圈與學校陸續進駐。

捷運棕線通車後，通勤時間縮短至桃園市區約15分鐘。華亞科技園區擴建，帶動就業與居住需求。預估每坪40~45萬元（參考青埔A18站房價走勢）。

迴龍雙捷運站房價每坪約35~40萬元，與新莊副都心相近。生活機能成熟，商圈與醫療資源完善。雙捷運交會，提升交通便利性與區域能見度。

TOD開發計畫，帶動商業與住宅需求。

房價天花板：預估每坪45~50萬元（參考新莊副都心房價走勢）。

 

3. 風險警示：棕線延宕對預售屋投資客的衝擊

延宕風險案例借鏡：

新北捷運環狀線因土地徵收與工程問題，延宕超過5年，導致沿線房價停滯。

部分預售屋投資客因資金壓力，被迫低價拋售。

棕線潛在風險：

土地徵收爭議可能延後動工時間。經費分攤問題可能影響工程進度。

投資建議

短期投資客：需謹慎評估資金壓力，避免過度槓桿操作。

長期置產族：可優先選擇生活機能成熟的區域（如迴龍站），降低延宕風險。

風險控管：

投資捷運宅需評估延宕風險，避免過度樂觀。優先選擇生活機能成熟的區域，降低依賴捷運效應。

長期布局：捷運通車後，沿線房價通常有補漲空間，適合長期置產。

 

龜山、迴龍能否複製青埔模式？

捷運棕線的開發為龜山A7與迴龍站周邊房市帶來無限想像，但同時也隱藏延宕與供給過剩的風險。相較於青埔的成功模式，龜山與迴龍的房市發展更需依賴生活機能與產業支撐，而非單純的捷運效應。對於購屋者與投資客而言，應理性評估區域發展潛力與風險，優先選擇生活機能成熟、產業支撐強勁的區域，並做好長期持有的準備，才能在棕線房市賭局中穩健獲利。

 

圖片來源    桃園市政府捷運工程局