買賣跌破6成、繼承衝17.4%新高　下一波房市主角變成「接房族」

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

這兩年大家都在看房價漲跌、成交量回不回來，但山哥認為，還有一個更大的結構變化正在發生。

台灣的房子，透過市場「買來的」比例正在下降，透過家族「傳下來的」比例正在增加。

內政部統計顯示，2025年全台建物所有權移轉登記共45萬983棟，其中買賣僅26萬1,308棟，占57.9%，至少是近十年首度跌破6成。

另一邊，繼承登記達7萬8,324棟、占17.4%，件數與占比都來到高點；贈與也有5萬2,722棟、占11.7%。

房市正在從單純的「買賣市場」，逐漸加入愈來愈明顯的「傳承市場」。

買賣一年少近9萬棟　信用管制直接踩煞車

2024年全台建物買賣登記還有約35.1萬棟，2025年快速降到26.1萬棟，一年少掉將近8.9萬棟、年減25.5%。

2024年9月央行第七波信用管制上路後，第二戶房貸一度降至5成，第三戶、高價住宅與法人購屋貸款限制更嚴，寬限期與銀行資金配置也受到約束。

結果非常直接。

投資客縮手、換屋族卡貸款、銀行鑑價趨於保守，買方不追價，賣方又不願意大幅讓利，成交量自然快速收縮。

繼承17.4%創高　背後還有「買賣量縮」效應

繼承登記創新高是真的，但這組數字還要再看一層。

2024年繼承登記約7.6萬棟，2025年增加至7.8萬棟，增加幅度其實沒有買賣市場變化那麼劇烈。

真正大幅減少的是買賣，從35.1萬棟掉到26.1萬棟。

因此繼承占比快速升到17.4%，一方面是高齡化帶來的傳承增加，另一方面也是買賣量急縮，把繼承在整體移轉中的比例墊高了。

短期看是房市降溫，長期看則是人口結構開始改變房地產市場。

超高齡社會來了　房子進入「交棒期」

台灣已經進入超高齡社會。

過去幾十年累積大量住宅資產的五、六年級世代，正逐步進入退休、高齡與資產傳承階段。

未來十年，房市除了買房、賣房，還會大量增加另一類需求：繼承、贈與、老屋處分、兄弟姊妹共有、遺產分割與資產重整。

一間爸爸媽媽住了30、40年的房子，到了下一代手上，可能有三個小孩一起繼承。

有人想住、有人想賣、有人想出租，也有人人在國外。

房子傳下來，只是資產移轉的第一步，後續如何整合與處分，才是真正的大問題。

「買房躺平族」出現　有房可等也是一種資產

高房價之下，市場開始出現「買房躺平族」這個新現象。

部分年輕人知道父母名下已有住宅，自己又很難在目前房價下重新買一間，乾脆把購屋時間往後延，未來再透過贈與或繼承取得家庭房產。

這不能直接解讀成所有年輕人都在等爸媽的房子，目前也沒有官方統計證明這是一種普遍行為。

但房價愈高，家庭原本有沒有房產，確實會對下一代產生愈來愈大的影響。

一個年輕人未來可以繼承一間房，另一個完全沒有家庭資產可以承接，即使兩人薪水一樣，財富起跑點可能已經差了上千萬元。

高房價最後拉大的，不只是所得差距，更可能是世代資產差距。

房仲下一個市場　不只賣房還要懂傳承

山哥認為，這個趨勢對房地產從業人員也非常重要。

以前房仲最熟悉的是買賣雙方議價、帶看與成交。

未來碰到的屋主，很可能是一群共同繼承人。

因此地政、稅務、繼承登記、共有處分、土地法第34條之1、贈與與信託等知識，都會變成房地產服務的一部分。

政府端也需要加強未辦繼承不動產清理、共有土地整合，以及地政、戶政、稅務與法律諮詢的跨機關服務。

房市已經開始從「交易管理」走向「傳承治理」。

山哥看房市

2025年買賣登記一年少近9萬棟，繼承卻來到7.8萬棟新高，這兩個數字放在一起看，意義遠比單純房市量縮更大。

以前台灣人累積財富的重要方式是買房，未來愈來愈多家庭面對的課題，會變成如何把房子傳下去。

但是繼承一間房，不代表下一代就真正解決居住問題。

老屋可能需要整修，兄弟姊妹可能共同持有，房子的位置也未必符合下一代工作與生活需求。

未來房市最大的分水嶺，很可能逐漸從「買不買得起房」，變成「上一代有沒有房可以留下來」。

房價愈高，這條家庭資產的起跑線就會拉得愈開。

這才是超高齡社會下，台灣房地產正在進入的下一個大時代。

資料來源：內政部統計處、內政部戶政司、中央銀行、財政部、聯徵中心。