網友舉手問? 為何房仲賣房的開價都比實價登錄高…

網友提問：賣家開的價錢都高於實價登錄還高了2,000,000甚至200多萬，這樣我下斡旋 出的價如果照實價登錄上面來出價會不會被說我不懂行情？

 

您提到房價開價通常比實價登錄高，阿明列出四個可能原因點，分別是房仲服務費、房地合一稅、屋主想賺的錢，以及預留議價空間。這些原因確實是影響開價的重要因素，以下是更詳細的分析與說明：

 

1. 房仲服務費加進去

 

（1）房仲服務費的計算

賣方服務費：通常為成交價的4%。

買方服務費：通常為成交價的1%~2%。

總服務費：合計約%5~6%。

 

（2）對開價的影響

賣方可能會將部分或全部服務費轉嫁到開價中，導致開價高於實價登錄。

例如：實價登錄顯示成交價為1000萬，賣方希望淨拿1000萬，加上服務費4%（40萬），開價可能為1040萬。

 

2. 房地合一稅加進去

 

（1）房地合一稅的計算

持有期間：持有時間越短，稅率越高（最高45%）。

獲利計算：稅基為賣出價格減去取得成本及相關費用。

 

（2）對開價的影響

賣方為了確保淨收入，可能會將預估的稅金加入開價中。

例如：賣方預估需繳納100萬的房地合一稅，開價可能比實價登錄高100萬。

 

3. 屋主想賺的錢加進去

 

（1）屋主的期望

投資報酬：如果屋主當初買入價格較低，可能會希望透過賣房獲取一定利潤。

市場行情：屋主可能參考近期市場行情，認為房價有上漲空間，因此提高開價。

 

（2）對開價的影響

屋主可能會在實價登錄的基礎上，加上自己期望的利潤。

例如：實價登錄顯示成交價為1000萬，屋主希望賺取200萬利潤，開價可能為1200萬。

 

4. 屋主想預留的議價空間

 

（1）議價空間的意義

心理戰術：開價高於預期成交價，讓買方在議價時覺得「賺到了」。

市場習慣：在房地產市場中，買方通常會砍價，因此賣方會預留議價空間。

 

（2）對開價的影響

賣方可能會在預期成交價的基礎上，增加10%~20%作為議價空間。

例如：賣方預期成交價為1000萬，開價可能為1100萬~1200萬。

 

5. 如何應對高開價？

 

（1）參考實價登錄

相同社區：優先參考相同社區、相似坪數的成交價。

近期成交：盡量參考半年到一年內的成交資料，避免因市場波動而失真。

 

（2）理性議價

以實價登錄為依據向仲介或賣方出示實價登錄資料，證明您的出價是有依據的。不要一次加價太多，可以分次小幅加價，測試賣方的底線。

 

（3）了解賣方動機

急售與否：如果賣方急售，議價空間可能較大。

屋主心態：透過仲介了解屋主的賣房動機與底價。

 

房價開價比實價登錄高是常見現象，原因包括房仲服務費、房地合一稅、屋主期望利潤及議價空間。買方應參考實價登錄，並理性議價，避免被高開價嚇到。

與仲介充分溝通，了解賣方動機與底價，爭取最有利的成交價格。