老宅延壽只靠全民買單 ? 516萬戶老屋補得完嗎　制度派籲屋主自己存修繕金、公共險分攤風險

【M傳媒／綜合報導】

台灣房子老得比制度快。內政部「老宅延壽機能復新計畫」投入50億元特別預算，預計協助約3,000棟老宅進行共用部分修繕，但截至2025年底，全台屋齡30年以上住宅已達516萬戶，占55.66%。一次性補助可以救急，卻也把一個更尖銳的問題推上檯面：私人住宅正常老化的成本，究竟應由所有權人長期準備，還是等房子老了再由公共預算介入。

現行政策最大的爭議，不在政府協助老屋改善，而在只有補助、缺乏長期強制儲備制度。外牆、防水、電梯、消防、給排水及公共管線都有使用年限，這些本來就是持有房屋數十年後可以預期的成本。若屋主平時沒有存錢，社區基金不足，等到一次需要數百萬、數千萬元大修，再由政府拿納稅人的錢補洞，長期恐形成「管理好的自己付、沒準備的等政府救」的不公平現象。

不是沒有公共基金　而是沒有要求存到夠用

《公寓大廈管理條例》早已有公共基金制度，資金來源包括起造人提列、區分所有權人會議決議繳納等，但現行法並未建立一套全國一致、與20年、30年長期修繕計畫連動的法定定期提撥及最低儲備標準。

結果就是社區各憑本事。管理健全的社區按月累積基金，屋齡增加後還有能力維修；管理失靈、基金不足的老公寓，等到外牆剝落、消防失效、電梯需要汰換，巨額工程費一次砸下來，住戶籌不到錢，最後公共安全又逼著政府出手。

高雄七賢大樓2025年火警後，消防改善經費超過4,600萬元，高雄市政府最終補助4,200萬元。重大公安事件由政府介入有其必要，但若全台老宅都走上「先不存、出事再補」的道路，再多特別預算也填不完。

日本、新加坡早就在替房子存退休金

日本長期推動「長期修繕計畫」與「修繕積立金」，新加坡分層住宅則設有sinking fund制度。兩地制度雖不完全相同，核心思維卻很接近：房子一定會老，修繕費不能等壞掉才臨時籌。

台灣真正需要補上的，是房屋生命週期財務制度。住宅還年輕時，所有權人就依屋齡、建築規模、公共設備及長期修繕需求持續提撥；真正負擔不起的低收入、高齡弱勢及重大公安案件，再由政府補助。

如此才能讓公共預算回到真正需要全民共同承擔的地方，而不是把私人資產正常折舊的成本全部社會化。

再加一道老宅公共險　事故責任不要出事才找政府

除了修繕基金，老屋還缺一張風險安全網。

外牆、防水、電梯與管線老化屬於可預期成本，應由修繕基金處理；外牆突然掉落造成第三人傷亡、公共設施突發事故、火災及其他可保責任，則可以透過保險分散。

政府可進一步研議老宅公共險，依屋齡、管理狀況、安全檢查及建築風險分級，由房屋所有權人自行支付保費。社區還來不及完成大修前若發生事故，至少有保險承擔部分巨額責任，不必每次都演變成政府專案補助。

老宅政策需要三層防線：

屋主平時存修繕金、突發事故交給公共險、弱勢與重大公安由政府補助。

50億元可以救一批老宅，卻救不了下一個30年。當全台已有516萬戶住宅跨過30年屋齡，繼續靠一次性補助只會讓政府追著老房子跑。

私人房產可以增值歸屋主，正常老化成本也應由所有權人承擔基本責任。政府該補的是弱勢與公共安全，不是讓「房子自己的、維修全民分攤」變成老宅政策的長期常態。

編輯註：本文依內政部國土管理署「老宅延壽機能復新計畫」、《公寓大廈管理條例》及日本、新加坡住宅修繕制度公開資料整理。「長期修繕提撥制度」與「老宅公共險」屬政策改革倡議，並非政府目前已定案措施；516萬為30年以上住宅戶數，3,000為計畫預期修繕建築物棟數，統計單位不同，不直接計算政策涵蓋率。