39萬坪海量供給來襲！台北商辦市場將從「房東說了算」翻轉為「租客拿翹」？
M傳媒 / M編

未來五年，台北市辦公室市場將迎來一場前所未見的供給大潮。高力國際最新統計顯示，自2026年起至2030年，台北市中心將有高達39萬坪的新辦公空間陸續釋出，其中今年第一波就高達8.7萬坪，約為過去十年年均新增供給量的2.5倍。在需求未見同步擴張的情況下，市場正站在翻轉的臨界點——過去幾年「房東說了算」的卖方市場，可能將逐步讓位給「租客拿翹」的买方市場。

供給海嘯來了，去化速度跟得上嗎？
高力國際董事長劉學龍指出，AI技術的跨領域深化應用仍是產業發展核心，相關供應鏈擴張動能仍強，是不動產市場需求的重要支撐。然而，他也點出隱憂：美伊戰爭、全球市場波動加劇，不少企業已開始布局海外不動產以分散營運風險，未來是否會排擠國內不動產投資動能，值得密切觀察。

這句話的弦外之音是：國內企業不是不想擴張，而是可能把錢和資源往外移。當企業自身都在分散風險，國內商辦的租賃需求還能維持過去幾年的熱度嗎？恐怕要打上一個問號。

南京松江商圈首當其衝，招商壓力最大
從區域分布來看，今年釋出的8.7萬坪新供給中，高達54%集中在南京松江商圈。這意味著該商圈將成為這波供給大潮的「前線戰場」。過去幾年，南京松江商圈的租金漲幅相對溫和，但在新大樓陸續完工後，舊大樓的房東將面臨最直接的競爭壓力——租客可以用差不多的租金，搬進更新、設備更好的辦公空間。

高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民直言，今年供給釋出速度將超過市場去化能力，預估至年底辦公室空置率將上升至9%。這是一個重要的心理關卡。過去幾年台北市商辦空置率長期維持在3%以下的超低水準，房東擁有絕對定價權。一旦空置率突破5%、甚至達到9%，租客的議價空間將大幅增加。

租金還在撐？市場恐出現「價格僵固性」
值得注意的是，儘管供給爆量，高力仍預期年底租金將溫和上漲至每月每坪2,722元。這個預測是否過於樂觀？

從邏輯上來看，租金之所以還能撐住，主要有三個原因：第一，市場對新大樓的需求仍在，頂級辦公空間仍有企業願意埋單；第二，供給端對租金表現仍抱持期待，新大樓業主不願意一開始就降價求租；第三，過去幾年租金持續上揚，部分既有大樓業主會以「補漲」為由，試圖跟進調漲。

然而，供給與需求的差距不會憑空消失。當8.7萬坪的新供給陸續完工，而企業擴張速度跟不上時，市場終究會出現「價格僵固性」——房東不願降價，租客不願埋單，結果就是空置率進一步攀升，最終迫使房東讓步。

2028、2029年才是真正的壓力測試
如果今年只是「起點」，那真正的壓力測試會在2028年及2029年到來。高力統計顯示，這兩年單一年度新增供給量皆超過10萬坪，屆時台北市商辦市場將迎來供給壓力的最高峰。辦公大樓的租金水準、租賃條件及建物條件將全面進入競爭階段。

換句話說，未來五年，商辦市場將從「房東挑租客」變成「租客挑房東」。過去那種「想租還不一定租得到」的現象將逐漸消失，取而代之的是「你有新大樓，我有更多選擇」。

M編：房東該醒了，租客可以慢慢挑
綜合來看，這份調查報告釋放出一個明確的訊號：台北市商辦市場正在從賣方市場轉向買方市場。對於房東而言，過去幾年「躺著收租」的好日子恐怕已經到尾聲。接下來，如何提升大樓競爭力、提供更彈性的租賃條件、留住優質租客，將成為必修課題。

一句話總結：房東準備接招，租客可以笑了。