能效標示正式進房市！李興中：未來房屋價值不只看地段，還要看能源成本

M傳媒房產中心／綜合報導

過去民眾買房、租屋，最重視的通常是地段、屋齡、坪數、裝潢與價格，但隨著台灣朝2050淨零排放目標推進，未來不動產市場還會多出一項重要條件，就是「建築能效」。

自2026年4月1日起，房仲業者受託銷售成屋時，必須在不動產說明書中揭露建物是否取得建築能效標示；已經取得標示的房屋，也應記載能效等級、核發日期與有效期限。相關資訊逐步納入實價登錄查詢平台後，買方未來除了比較房價，也可以進一步了解建築物的能源使用效率。

這項改變代表，建築節能不再只是環保口號，而是開始成為房屋交易、估價與資產管理的重要資訊。

不過，我也要提醒，現行制度是要求揭露房屋「有沒有取得能效標示」，並不是規定所有既有住宅都必須立即接受評級。房屋沒有取得能效標示，不代表違法，也不能直接認定一定耗能。

依照台灣淨零建築政策路徑，2030年公有新建建築應達到建築能效1級或近零碳建築標準；2040年目標是五成既有建築完成能效改善；到了2050年，百分之百新建建築及超過八成五的既有建築，應朝近零碳建築方向發展。

這是一項長期轉型工程，不可能要求全台老屋在短時間內全面翻修，但市場價格可能比法規更早反映差異。

未來同一地段、相近屋齡與坪數的房屋，如果其中一間具備良好隔熱、高效率冷氣、節能照明、智慧能源管理及綠建築認證，另一間則設備老舊、夏天悶熱、用電成本高，租客與買方願意支付的價格，自然可能不同。

市場將這種現象稱為「綠色溢價」與「棕色折價」。能效較高的建築，有機會因為能源成本較低、設備較新及企業ESG需求，獲得較好的租金、售價與出租穩定度；反之，耗能偏高、缺乏改善的建物，未來可能面臨較大的議價壓力。

但這不代表所有綠建築的租金都能固定提高3％至12％，也不代表所有老屋租金都會下跌。

現階段較明顯的綠色租金溢價，主要出現在高級辦公市場。外商、上市櫃公司及大型企業面臨碳排、ESG與永續揭露要求，租用綠色辦公室逐漸成為經營需求，因此願意支付較高租金。

一般住宅則不同。住宅租金仍會受到地段、交通、學區、坪數、採光、裝潢及供需影響。一間位於捷運站附近、整理完善且租金合理的老公寓，即使沒有能效標示，仍可能比交通不便的節能新屋更容易出租。

真正可能率先受到市場壓力的，是租金已接近新屋，卻存在頂樓悶熱、西曬嚴重、窗戶隔熱差、冷氣老舊及電費偏高等問題的住宅。

當租客看房時，不再只比較每月房租，而是開始計算房租、電費、管理費與設備維護費加起來的總成本，建築能效就會逐漸轉化成實際的價格差異。

政府也開始提供相關誘因。以台北市為例，自2026年7月1日起，首次取得建築能效第1級、第1+級或第0級標示的房屋，可以享有房屋標準單價減價5％的優惠。

這項優惠是降低房屋稅的計算基礎，不是房屋稅額直接減少5％，而且目前屬台北市地方政策，不能直接套用到其他縣市。

金融市場方面，部分銀行已推出綠色房貸與永續融資方案，取得綠建築或建築能效標示的房屋，可能有機會獲得手續費或利率優惠。但取得標章不等於銀行一定核准八成五貸款，也不代表可以避開央行信用管制。

銀行仍會依申貸人的收入、信用、負債比、房屋鑑價與實際用途進行審查。建築能效可以成為優質擔保品的加分條件，卻不是保證高成數核貸的通行證。

對老屋屋主及房東而言，面對建築能效揭露，不必急著擔心房屋會被貼上「棕色資產」標籤，更務實的作法，是先從可以立即改善的地方著手。

例如更換節能冷氣與照明、改善門窗隔熱、處理屋頂防熱、更新熱水設備，以及讓租客清楚了解實際用電狀況。這些改善未必需要全面重建，卻能直接降低居住成本，提升出租率與續租意願。

建築能效標示不會讓所有綠建築立即漲價，也不會讓所有老屋全面跌租。但當交易資訊愈來愈透明，市場一定會開始區分「只看起來漂亮的房屋」與「真正住起來省錢、舒適的房屋」。