告別「冷市」，迎向「亂市」2026年台灣房市生存指南 | M傳媒

【M傳媒房產中心／報導】

在交易量創下近九年新低、市場普遍凍結的2025年結束之際，房仲公會提出了「最壞時刻已過」的說法，預期2026年將是「調整、整理、等待」的一年。然而，對我們第一線的業者與購屋大眾而言，將至的2026年，恐怕不是一個簡單的「整理」可以概括。如果說2025年是刺骨的「冷」，那麼2026年的市場，我想用一個更精準的字來形容：「亂」。

 

這個「亂」，並非末日崩盤的恐慌，而是一場由政策、資金、信心與價值重估交織而成的「價格秩序重構」大戲。市場將徹底告別齊漲齊跌的時代，進入一個極度分化、個案表現、訊息混亂的「戰國時代」。

 

「亂」的三大根源：政策、信心與結構性調整

 

首先，「政策預期混亂」

2025年底的中央經濟工作會議為2026年定調了「着力穩定房地产市场」的基調，核心任務是「控增量、去庫存、優供給」。這意味著大規模刺激難現，政策將更精準地指向消化龐大存量。對於手握餘屋的建商與投資客而言，這代表資金周轉的壓力有增無減；而「高質量推進城市更新」的戰略升級，則可能進一步吸引資金從風險高的新興區，流向具實質改造效益的核心區，加劇區域間的資金排擠。

 

其次，「市場信心脆弱」

歷經信用管制衝擊，市場情緒已如驚弓之鳥。儘管最壞時刻可能已過，但買方「不見兔子不撒鷹」的觀望心態已成主流。這種普遍缺乏信心的狀態，讓任何風吹草動都可能被放大，導致價格在個案間出現戲劇性的落差，加劇市場的混亂感。

 

最後，「價值體系重構」

過去資金潮水掩蓋的各種瑕疵，在潮水退去時將暴露無遺。市場正在進行一場無情的壓力測試，依據真實的「居住價值」與「供需基本面」重新定價。

 

「亂市」的鮮明特徵：階梯式分化與個案表現

在這樣的背景下，2026年的市場將呈現以下清晰卻混亂的圖景：

區域的階梯式分化市場將出現嚴酷的「三層分化」格局：

 

蛋黃區（核心區）：價格回檔，價值審視

台北市核心區的價格正下修至2024年甚至更早的水平。這不是小跌，而是對過去資金行情所堆砌溢價的「獲利了結與價格修正」。買方心態明確：「我可以買在蛋黃區，但只願支付合理價格。」賣方若需變現，就必須接受這新秩序。這股強大的比價效應，正牢牢拉住整個市場的價格天花板。值得注意的是，即便在整體回檔中，如北投士林科技園區這類有實質產業進駐的「新蛋黃」，價格表現仍相對堅挺，顯示分化中的再分化。

 

蛋白區（外圍第一圈）：拚讓利、拚速度的主戰場

這裡供給量大、競爭慘烈。當蛋黃區價格下修，蛋白區的「比價優勢」瞬間消失，只能靠「更深的讓利」吸引買氣。廣告戶、送裝修、低首付等促銷手法將遍地開花，是建商資金壓力最先爆發、價格戰最赤裸的區域。

 

蛋殼區（遠郊新興區）：流動性枯竭，乏人問津

缺乏即時機能、僅靠「未來畫餅」支撐的遠郊區，買盤可能瞬間蒸發。價格失去支撐，陷入「有行無市」或開價直接下修的困境，成為這波調整中最寒冷的角落，流動性風險最高。

 

市場亂象蔓延：

同一蛋白區內，中小坪數、總價控制佳的「首購剛需產品」，可能因讓利而率先觸底回暖；但大坪數、高總價的「換屋產品」，去化將異常困難。

同一社區內，低樓層、格局有瑕疵、面向較差的戶別，價格可能「跳水式」讓利；而高樓層、景觀戶、稀缺戶型則相對抗跌。這將導致同一社區的成交價差急遽拉大，混亂感倍增。

 

「亂市」生存指南

面對混沌的市場，與其猜測價格底部，不如建立自己的行動準則：

 

蛋黃區：機會窗開啟

建議深入研究2-3年前的實價登錄，以此為基礎大膽議價。目標是「用蛋白價買到蛋黃貨」，但務必聚焦於「核心中的核心」（如頂尖學區、捷運步行圈、有實質產業支撐的區段），避開蛋黃區邊緣或屋齡過高的產品。

 

蛋白區：大膽比價、用力議價

目標不是買在絕對最低點，而是「用合理價格買到符合需求的房子」。優先選擇生活機能已成熟、建商財務相對穩健的個案。

 

務必警惕蛋殼區

除非有極明確且不可替代的自住需求，否則應極度謹慎或暫緩進入。這裡的價格底部深不可測，最大的風險在於「賣不掉」。

 

對賣方（特別是蛋白、蛋殼區）忠告：

正視現實，合理定價。在分化市場中，開價虛高只會讓資產陷入長期滯銷。應主動凸顯個案的不可替代性，並考慮靈活的銷售策略。

 

回歸本質，穿越週期

2026年的「亂」，是一次遲來的市場體檢，也是一次殘酷的財富重分配。

它逼迫所有人回歸房地產最根本的價值：居住。與其終日猜測價格跌到何處，不如誠實問自己一個問題：「這個房子、這個區域，如果市場再冷三年，我還願意住在這裡、租得出去、並且撐得下去嗎？」