情情來了｜繼承房屋沒重新申請自住，小心稅率直接跳四倍！所有權人變了，優惠就跟著沒了

文／明深地政士事務所主辦代書 嚴意情（情情來了）

各位朋友，我是情情。最近代書事務所來了一位林小姐，她繼承了父親留下的房子，全家繼續住在裡面，一切照舊。結果今年收到房屋稅單，稅金竟然比父親在世時多了好幾倍，她氣沖沖地跑來問我：「情情，這間房子本來就是自住，我繼承以後也沒出租、沒營業，為什麼稅金變這麼重？」

答案很簡單：房子過戶了，自住優惠就跟著消失了。 很多人跟林小姐一樣，以為繼承後「什麼都沒變」，就可以繼續沿用長輩的自住優惠稅率。這個觀念大錯特錯。今天情情就用代書的角度，幫你把這個繼承後最容易被忽略的稅務地雷一次拆解清楚。

不是沿用就好！所有權人一換，優惠自動消失

很多人以為，房子繼承後用途沒變、戶籍沒遷，就可以繼續沿用長輩的自住優惠稅率。情情在事務所最常聽到的就是這句話：「我爸媽以前就是自住啊，我繼承以後繼續住，為什麼還要重新申請？」

因為在稅捐機關的眼裡，自住優惠不是跟著房子走，是跟著「人」走。 人換了，優惠就沒了。

稅務局指出，房屋因繼承辦理移轉後，該房屋納稅義務人名義已變更，其適用自住條件亦隨之改變，新房屋納稅義務人應重新申報，經審查核准後，房屋稅才能繼續適用自住優惠稅率。繼承人常誤以為繼承後房屋使用情形未變更，可以繼續沿用被繼承人之自住優惠稅率課徵房屋稅。但因繼承後房屋所有權人已變更，其適用條件亦隨之改變，所以新所有權人應重新申報。

原核准按自住稅率課徵房屋稅的建物，納稅人無論是贈與、繼承或買賣取得，只要所有權人變更，即恢復非自住住家用稅率課徵房屋稅。

情情翻譯：房子一過戶，稅率直接打回原形。不只繼承，贈與、買賣都一樣。只要登記的名字換了，自住優惠就從零開始，必須重新申請。

自住優惠三條件，少一項都不行

重新申請自住用稅率，必須同時符合三項條件：

第一，房屋無出租、無營業。 這是基本門檻，只要有出租或營業行為，就直接出局。

第二，供本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記。 房屋稅2.0新制下，自住房屋增訂必須有本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記的要件。如果戶籍沒有遷入，即使實際居住在裡面，也無法適用自住優惠稅率。情情在事務所就遇過，繼承人戶籍還放在老家，沒有遷到繼承的房子，結果被認定不符自住條件，稅金直接跳四倍。

第三，本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。 如果你名下已經有其他房子，加上繼承這間超過3戶，就無法適用自住優惠稅率。

情情提醒：一般非自住住家用房屋稅率從2%起跳，最高可達4.8%，與自住稅率1.2%相比，稅金差距最高達四倍。這可不是開玩笑的數字。

申請期限：每年3月23日前，逾期多等一年

什麼時候該申請？屏東縣財稅局特別提醒，應於房屋稅開徵40日（即3月22日，如遇例假日則順延至次一工作日）前，向房屋所在地的地方稅稽徵機關申報，當期就能適用；逾期申報只能自申報之次年期開始適用。

也就是說，114年3月1日至115年2月末日繼承取得的房屋，如果符合自住條件但還沒申報，一定要在115年3月23日（原為3月22日，適逢假日順延）前完成申報，今年5月開徵的房屋稅才能適用較低稅率。

差一天，多等一年。現在就去看你家的房屋稅單，如果是繼承取得的、還沒重新申請自住，趕快在3月23日前辦好。

情情總結

繼承房屋不是「自動沿用」自住優惠，所有權人變了，優惠就跟著沒了。三大條件要全部符合：無出租營業、本人配偶或直系親屬設籍、全國合計三戶以內。申請期限到今年3月23日，逾期就等明年。

繼承房子很開心，但忘了重新申請自住，稅單一來保證笑不出來。3月23日前快申請，省下四倍稅金。

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本文作者為明深地政士事務所主辦代書嚴意情（情情來了），專精不動產交易、繼承贈與稅務規劃。如有繼承申報或房屋稅相關疑問，歡迎來電或私訊諮詢。