內湖江南特區都更掛件！7,268坪刷新北市民辦紀錄　專家：關鍵在審議何時走完

M傳媒 房產中心／M編

台北市都更市場再傳大型指標案。內湖區江南街71巷「江南特區」都更案正式掛件，三期基地合計面積達7,268坪，一舉超越先前備受矚目的「貿七國宅」都更案，成為目前台北市最大民辦都更案。市場人士預期，隨著老屋安全、海砂屋重建與危老都更需求持續升溫，未來三到五年，台北市大型都更案有機會陸續浮上檯面。

這次操刀的是有「都更大王」之稱的聖得福建設。該案位於內湖江南街71巷，分為一期、二期及三期推動，三大基地面積分別為2,644坪、2,178坪及2,446坪，合計達7,268坪，地主戶共588戶。據了解，每案總銷約200億元，三期合計總銷規模上看600億元以上，建商可分回金額約200多億元。

聖得福執行長洪正雄表示，江南特區屬於海砂屋社區，建物老舊問題嚴重，存在居住安全風險。一、二、三期進場整合約三個多月，同意比例即順利達到九成以上，顯示住戶對重建需求具高度共識。

從房市角度來看，這起案件最值得關注的，不只是「台北市最大民辦都更案」的名號，而是它反映出三個趨勢。

第一，台北市大型老舊社區重建需求已經壓不住。

台北市土地稀缺，新建案供給有限，老屋比例又高，未來真正能創造新供給的來源，除了公辦都更、危老重建，就是大型民辦都更。尤其海砂屋、耐震疑慮較高、屋齡老舊、居住環境不佳的社區，住戶對重建的接受度通常較高，也比較有機會突破整合困難。

第二，都更整合正在從「單棟更新」走向「街廓級重建」。

過去很多都更案規模較小，基地零碎，重建後雖能改善單一建物，但對整體街區環境改善有限。江南特區這類7,000坪以上大案，若能順利推動，不只是蓋新房子，而是重新整理一整片街廓，包括道路、人行空間、公共設施、停車與都市景觀，都有機會一起升級。

第三，台北市未來供給會更倚賴都更，但都更不是掛件就等於完工。

都更案從整合、掛件、審議、權利變換、拆遷、請照到動工，每一關都可能卡住。即使同意比例高，也不代表後續完全沒有挑戰。權利分配、估價認定、選屋分配、地主期待、營建成本、利率環境與審議時程，都是大型都更案能不能真正落地的關鍵。

尤其這類大型都更案牽涉地主戶數多、基地面積大、產品規劃複雜，後續若要順利推進，建商不只要有整合能力，也要有資金實力、施工管理能力與長時間溝通耐心。

對內湖房市來說，江南特區若順利推動，將對江南街、港墘、內湖科技園區周邊帶來明顯指標意義。內湖本身具備科技園區就業人口、捷運文湖線、生活機能與商辦需求，若老舊社區透過都更釋出新住宅供給，未來區域產品結構有機會升級。

但專家也提醒，對購屋族來說，都更題材不能只看總銷規模與新聞聲量。真正要觀察的是案子是否通過審議、何時取得建照、產品規劃是否符合市場需求，以及未來開價是否已經反映過多重建利多。

近年台北市新案價格高，許多都更案因土地成本、營建成本、分回比例與財務成本墊高，最終開價不會便宜。也就是說，都更能改善供給品質，不代表會讓台北房價變便宜。對自住客而言，未來若想進場，仍要回到總價、坪數、貸款、生活機能與自身現金流來評估。

M觀點

內湖江南特區都更案，是台北市老屋重建的重要指標。7,268坪、588戶、三期合計總銷上看600億元，規模確實驚人，也代表台北市都更市場正在進入大型化、街廓化時代。

示意圖／google map