簽了「專約」能不能中途調高售價？屋主常問的這個問題，實務操作得搞清楚 

【M傳媒房產中心／專題報導】

當屋主決定要賣房、找房仲時，簽下「專任委託銷售契約」（俗稱「專約」）後，想在期間把售價提高，似乎是個常見的疑問。你已經簽了專約，但現在市況變化、手邊資金好轉，想提高價格，這麼做可不可以？還是只能從底價起跳、不能上調？我們幫你整理最新法規與市場慣例，幫你看清楚「可以調價」的可能性與風吹草動的風險。

 

首先，什麼是專約？簡單說，就是屋主在契約期間內，專屬一家仲介公司負責銷售，不可以再自行或委託其他仲介銷售。

 在簽專約時，契約中一般會載明「委託期間」、「委託價額（即公開售價）」、「底價（屋主接受的最低成交價）」、「仲介服務費」「委託人不得自行處理」等條款。

 

從這些條款來看，「底價」是較為明確的數字，代表屋主願意接受成交的最底限。當買家出價達到底價時，按契約與成交程序，屋主理論上應該履行。

 

那麼「公開售價」也就是你掛出的那個售價（可能比底價高很多）是否可以中途調高？答案是：理論上是可以，但要看契約內容、仲介是否同意、還有市場風險與信任成本。

 

為什麼說「可以但要慎」？原因有幾點：

 

一、專約既然已簽，有「契約義務」存在。屋主在委託期間，已經委託該仲介作銷售，仲介可能已投入行銷、帶看，也可能已公布這個售價。若屋主中途無提前協商就調價，可能造成仲介推案策略混亂、買方期待落差，甚至可能觸發契約中關於「變更委託條件需協商」的條文。

 

二、修改價格其實是「修改銷售策略」。若你決定調高售價，例如從原來掛500 萬提高到550 萬，需與仲介溝通：是否還繼續目前的曝光、是否更新廣告、是否重新估價、是否可能錯過原先預期買家。仲介若不同意，或者你強行提升售價但搜尋曝光減少，就可能導致銷售效率下降。

 

三、市場彈性與風險。即便你調高售價，也要問自己：「市場買氣還在嗎？該物件在區域中價格是否合理？高一點會不會讓很多潛在買家卻步？」蝕價、長期賣不掉，反倒消耗信心與資源。房仲文章指出，簽專約時屋主就得了解「比較硬的價格＝成交難度提高」。

 

實務操作上，若屋主要中途提高售價，建議流程如下：

與仲介開會討論目前帶看狀況與買家反應，確認是否有更多的升價空間；修改委託契約中價格條款（可能以附加條款或書面簽變更協議）以保護雙方權益；同步更新廣告平台、告知潛在買家或仲介受眾價格變化；並做好心理準備：雖然你調價了，但成交速度可能拉長。

 

也有屋主擔心「簽了專約後，就不能再改價格」，其實並非這麼絕對：專約限制的是「不得自行銷售或非法委託第三方」，而非「不得調整售價」。但是否能順利調整，還得看仲介合作程度、契約細節約定、以及業界慣例。

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最後，小提醒：如果你簽的是「短期約、期限不到一個月」的專約，那麼你本身調價的彈性或許更大，因為時間短、責任期低，仲介投入資源可能相對少。但也正因為期短，仲介可能不願投入太多行銷力，一旦調價，可能意味等到下一波買家來、機會成本更高。

 

簽專約後要提高售價不是完全不可能，但需理性面對：

契約中有提到的底價與委託價是否變更？你與仲介是否溝通一致？市場是否支持更高價格？一旦改了售價，就可能影響成交時機與買家意願。建議屋主先與仲介討論檢視目前銷售動態，若信心足夠、買氣尚在，再決定調整；否則「等買氣回來再動價格」，或許是更穩妥的選擇。要記住，房子在掛價高尚未成交期間，其實也在「消耗」你等待與資源。