第二屋鬆綁6成，換屋族真的笑了嗎？富哥：銀行那一刀，先砍掉你1成
文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

央行鬆綁第二戶房貸至6成的消息一出，富哥的手機就沒停過。有人問：「富哥，現在是不是換屋的好時機？」有人喊：「329檔期要翻身了！」
富哥在金融圈多年，直接告訴你：冷靜點，這劑強心針，可能只是「心理安慰劑」。

先算這筆帳：名義6成，實際可能只剩5.4成
為什麼？因為銀行估價早就不一樣了。

現在銀行對房貸的估價有多保守？業界普遍的作法是：先從成交價砍一成再說。也就是說，你買一間1500萬的房子，銀行可能只認1300萬。名義上貸6成，實際是1300萬的6成，等於780萬。對照成交價1500萬，實際貸款成數只有5.2成。

你以為多了一成，其實根本沒多。房仲全聯會理事長王瑞祺說得很直接：「換屋族習慣用8成房貸規劃資金，現在連6成都不到，資金缺口根本沒補上。」
這不是政策沒幫忙，是銀行那關根本過不去。

18個月魔咒沒解，換屋族還是卡死
另一個更大的問題，是那個18個月內要賣掉舊屋的規定。房市趨勢專家李同榮說得很白：「換屋市場真正的痛點，不在貸款成數，而在『先買後賣』的18個月限制。」
只要舊屋賣不掉，新屋的貸款條件就綁死在第二戶。這個結構性問題沒解，貸款從5成變6成，也只是杯水車薪。這也解釋了為什麼央行微調後，市場反應平淡，因為卡住換屋族的不是那一成，是整個交易鏈卡住了。

329檔期為什麼這麼冷？答案在成本
再看今年329檔期的數字：北台灣推案量1435億，創15年新低；六都總銷5512億，年減33%。台北市更慘，直接下修六成。
為什麼建商不推案？不是不想推，是成本太高。土地沒降、營造沒降、土方之亂還沒解決，成本撐在那裡，建商想讓利也沒空間。買方等降價，賣方撐成本，市場就這樣僵在那裡。央行鬆綁6成，對這個結構性僵局，幾乎沒有影響。

富哥給換屋族的四個建議

第一，不要期待政策能解決你的問題。銀行估價、18個月限制、豪宅門檻，這些結構性問題短期內不會變。

第二，算清楚你的真實負擔。用銀行估價後的數字重新試算，不要用成交價算貸款成數。富哥在金融圈三十年，看過太多人用成交價算貸款，結果交屋時差了好幾百萬。

第三，如果真的要換，考慮「先賣後買」。雖然麻煩，但至少能保住首購的貸款條件。

第四，認清現實。現在是買方市場，但不等於房價會崩。成本撐在那裡，要等的是賣方心態調整，不是等政策大放送。

富哥總結
央行鬆綁6成，給的是「希望」，不是「解方」。換屋族真正需要的，不是多這一成，而是整個交易鏈的解凍，銀行估價回歸現實、18個月限制鬆綁、建商成本下降。這些沒解決，多一成也是看得到吃不到。

問題來了，你覺得央行該繼續鬆綁嗎？