預售讓利 vs 中古價修！現在不是買新買舊的問題，是誰先讓價的問題
文／M傳媒房產中心／M編

今年房市出現一個很明顯的轉變：不是只有預售屋在讓利，中古屋其實也在默默修正。很多人還在問「現在該買預售還是中古？」但如果你真的進市場看一輪就會發現，問題根本不是新舊，而是誰願意先降價。

先從預售屋來看
根據市場統計，今年第一季全台新案開價平均出現明顯修正，部分區域甚至傳出下修超過兩成，高雄讓利幅度約16%最有感，新北年減約12%，桃園約8%，台中約14%，台南也有超過1成的修正。不過，這些數字有一個關鍵前提，多半是「開價」的調整，不完全等於成交價的下跌。實際進接待中心談，你會發現建商的底價仍然守得很緊，開價看起來降了，但真正能談下來的幅度，沒有想像中那麼多。簡單說，市場氣氛在變，但價格防線還沒全面鬆動。

再把鏡頭拉到中古屋，情況有意思
中古市場幾乎沒有大張旗鼓喊降價，但實際成交卻開始鬆動。以台北市來看，預售屋價格仍撐在每坪130萬左右，幾乎只小跌約1%，但中古屋均價約96萬，價差來到每坪35萬，30坪總價差超過千萬。這個差距不是小數字，而是會直接影響購屋決策的落差。新北市也類似，預售從73.8萬修正到64.8萬，但中古屋均價約44.8萬，價差拉大到27萬以上，而且年增幅高達44%。表面上是預售在降，但實際上，是中古屋開始用價格跟你談條件。

往中南部看，修正更直接
台中預售均價從5字頭下修到46.9萬，但中古屋落在21到38萬之間，某些捷運站點甚至出現一坪預售價格可以買到1.8坪中古屋的情況。換句話說，你用同樣的預算，在大慶站買30坪預售，可能可以換到55坪中古屋。這不是單純價格問題，而是空間與產品選擇的差異被放大。台南的狀況也類似，預售從40萬降到35.7萬，中古維持在25到30萬區間，高雄預售從5字頭修正到43.5萬，中古約25到30萬，甚至部分區域屋主願意讓價5%到10%換成交。這一波不是單邊修正，而是新舊產品一起回檔，只是速度不同。

桃園則是目前最接近「市場真實樣貌」的區域。預售從44.2萬降到40.8萬，中古屋則落在35到50萬之間，甚至還找得到2字頭產品。青埔新案65到78萬，但中古約55到65萬，藝文特區新案60到72萬，中古約45到55萬，價差大約落在15%到30%。這代表什麼？代表市場沒有崩，但也不再無腦上漲，價格開始回到「有人願意買」的區間。

如果把這些數據全部攤開來看，其實答案已經很清楚了
以前的市場是賣方說了算，建商開價、屋主開價，買方只能追。但現在不一樣了。當329檔期總銷只剩約5,512億元、年減33%，當預售成交量明顯縮水，當中古委售量增加卻賣不動，市場的主導權正在慢慢轉移。

現在的關鍵不是你買預售還是中古，而是你遇到的那個賣方，有沒有壓力。建商如果庫存多、銷售慢，就會讓利；屋主如果資金卡住、賣不掉，就會修價格。市場正在從「價格由賣方決定」，變成「成交由讓價決定」。

講白一點，現在的房市，不是產品問題，是價格王道。不是新房比較好或中古比較划算，而是誰比較願意面對現實。

M編最後一句話：現在不是選房子的時候，是選「誰先低頭」的時候。