繼承合建房屋出售稅率大降！財政部放寬持有期間計算，45％慘稅變20％

文／M傳媒房產中心 M編

財政部於115年4月21日發布一項對繼承人非常有利的稅務新規定。個人出售因繼承取得的房屋，如果是被繼承人透過「自地自建」、「合建分屋」、「都市更新」或「危老重建」所分配取得，在計算房屋持有期間時，原本只能併計被繼承人的「房屋持有期間」，現在放寬為可以併計被繼承人的「土地持有期間」。這項修正讓很多繼承案件的房地合一稅率，直接從45%降到20%。

用案例看懂：稅率從45％變20％

財政部高雄國稅局舉例

被繼承人乙君在106年1月1日購入一筆土地，之後與營利事業合建分屋，並於114年1月1日分配取得新房屋。甲君在114年10月1日繼承了這筆房屋與土地，並於115年2月1日出售。

修正前（舊規定）：房屋持有期間只能併計被繼承人的「房屋持有期間」。被繼承人114年1月1日才取得房屋，到甲君115年2月1日出售，持有期間僅1年1個月，適用稅率高達45%。土地持有期間則可併計被繼承人106年1月1日的取得日，持有期間9年1個月，適用稅率20%。

修正後（新規定）：房屋持有期間改為併計被繼承人的「土地持有期間」。從被繼承人106年1月1日購入土地起算，到甲君115年5月1日出售（假設案例時間調整），持有期間9年4個月，適用稅率同樣是20%。

同樣一筆繼承取得的合建房屋，修正前後適用的稅率從45%直接降到20%，差距相當驚人。

哪些情況適用？四種取得方式

這次放寬適用的範圍，包括以下四種情況：

1. 被繼承人自地自建的房屋

2. 被繼承人以自有土地與營利事業合建分屋取得的房屋

3. 依《都市更新條例》參與都市更新分配取得的房屋

4. 依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》參與危老重建分配取得的房屋

簡單說，只要被繼承人當初是透過這四種方式取得房屋，繼承人出售時就可以用被繼承人的「土地持有期間」來計算房屋的持有期間。

適用案件：尚未核課的案件都可追溯

國稅局特別說明，根據修正後申報作業要點第28點規定，在115年4月21日修正生效時，尚未核課或尚未核課確定的案件，都可以適用這項新規定。也就是說，如果你之前已經申報但還在審查中，或還在行政救濟程序中，都可以向國稅局主張適用新規定。

M編提醒：記得要在30天內申報

個人交易屬房地合一稅制課稅範圍的房屋、土地，不論是賺錢還是賠錢，也不論有無應納稅額，都必須在「完成所有權移轉登記日次日起算30日內」，向戶籍所在地國稅局辦理申報。千萬不要以為沒賺錢就不用報，漏報會被處罰。

這項新規定對繼承合建房屋的納稅人來說是一大利多，如果你正好有相關案件正在處理，建議儘快向國稅局確認是否可以適用新規定，為自己爭取更好的稅務條件。