老屋延壽誰買單？M編：不能用多數人的錢，維護少數人的資產

M傳媒新聞房產中心／M編

台灣老屋愈來愈多，許多住戶一邊等都更，一邊每天面對漏水、外牆剝落、管線老舊、沒有電梯等生活問題。近年政府積極推動「老宅延壽」計畫，希望透過修繕補助，讓老屋先改善居住安全與生活機能。不過，隨著補助政策上路，也引發另一個關鍵問題：老屋修繕到底該由誰買單？

M編直言，老宅延壽方向可以支持，但制度不能變成「用多數人的錢，替少數人的資產增值」。房屋本質上仍是私人財產，修繕後改善的是屋主居住品質，也可能提升房屋價值，因此未來應建立由屋主定期提列的「房屋修繕基金」，讓房屋從買進那一天起，就開始累積未來修繕、維護，甚至改建的資源，而不是等到出問題才回頭要求政府補助。

政大商學院信義不動產研發中心日前舉辦「從老宅延壽到綠色延壽」論壇，產官學界代表共同討論老屋修繕、節能減碳、綠色金融與都更危老政策。會中提到，台灣正面臨「人屋雙老」問題，許多高齡者住在高齡建物裡，但都更整合往往曠日廢時，政府因此透過三年50億元預算推動「老宅延壽」，希望用立面修繕、環境改善、機能強化等方式，先讓老屋住得更安全。

這樣的政策確實有其必要性。對許多老公寓住戶來說，都更不是明天就會發生的事，外牆剝落、磁磚掉落、頂樓漏水、管線老舊、長輩爬樓梯困難，卻是每天都要面對的現實。如果什麼都不做，只是一味等待都更，居住風險只會愈拖愈高。

但問題在於，老宅延壽若完全依賴政府補助，公平性很快就會受到質疑。因為修繕後受益最直接的是該棟房屋的屋主，房屋安全提升、外觀改善、電梯增設、節能設備更新，都可能反映在使用價值與市場價值上。若這些成本長期由公共預算支應，就容易變成全民出錢，替特定屋主的私人資產維護與增值。

M編認為，老宅延壽真正要制度化，不能只靠一次性補助，而應建立長期性的房屋修繕基金。就像汽車需要保養、社區需要管理費，房屋也應該有固定維護準備金。屋主可依房屋坪數、屋齡、使用狀況或社區型態，每月或每年提列一定金額，作為未來外牆修繕、防水工程、管線更新、消防改善、電梯增設、節能改造，甚至日後都更危老整合的基礎資金。

換句話說，政府補助可以扮演啟動角色，但不該取代屋主責任。對涉及公共安全的項目，例如外牆剝落、結構安全、消防逃生、無障礙改善，政府可提供一定比例協助；對低收入、高齡弱勢或無力負擔的住戶，也可設計更高補助比例。但若是單純拉皮、美化、提升資產價值的工程，就應回到屋主、管委會或社區自籌機制，而不是全面由納稅人買單。

政大地政系教授張金鶚指出，「以修代拆」立意良善，但執行上應更細緻分級。例如可依住戶年齡區分初老、中老、老老，再搭配建物健檢結果，判斷社區適合整建修繕、整建維護，或進一步推動都更重建。補助比例也應連結家戶所得，讓公共資源用在真正需要的人身上。

這也凸顯出台灣老屋問題的核心，不只是建物變老，而是長期缺乏「房屋也需要保養」的觀念。過去許多屋主買房時，只看地段、總價、貸款與增值空間，卻很少把未來30年、40年的修繕成本算進去。等到外牆掉落、管線腐蝕、漏水嚴重、電梯需求浮現時，社區才發現沒有錢、沒共識，也沒制度可以處理。

M編認為，政府可以補公共安全、補弱勢、補節能減碳，卻不宜無差別補助私人資產維護。真正公平的做法，是讓屋主平時就提列修繕基金，政府再針對公共利益與弱勢需求補上不足。

對民眾來說，房子不是買了就永遠不用花錢維護。老宅延壽政策帶來的提醒是，房屋會老，維修成本也會發生。與其等到老屋問題爆發，再期待政府拿納稅人的錢救急，不如從制度上建立屋主自己的修繕準備金。唯有讓房屋有長期維護資源，未來無論是整修、節能、增設電梯，或進一步都更改建，才不會每一次都卡在「誰出錢」這個老問題上。