捷運人流撐店租、產業聚落推商辦｜2026新北商用市場三大熱區浮現

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

2026年新北商用市場的發展方向愈來愈清楚。店面價值跟著人流走，商辦需求則往交通、產業與企業總部聚集的區域移動，新埔、新莊副都心與林口正好代表三種不同市場。

一、新埔店租居冠　捷運人流撐起商圈

目前可查到最新完整捷運店租排行，是永慶房產集團2025年4月公布、依前一年實價租賃資料統計。

新埔站周邊店面平均每坪月租4,657元，居新北第一，也是唯一突破4,000元的站點；三重國小站2,585元居第二，府中站2,324元第三。前10名中有4站位於中和新蘆線。

新埔本身位於板南線，並鄰近環狀線新埔民生站，住宅人口、通勤與生活消費疊加，讓捷運周邊店面形成較高租金支撐。

二、新莊副都心商辦進入5、6字頭

新莊副都心正在從住宅重劃區轉成企業總部聚落。

2026年實價資料顯示，區內商辦成交已有明顯5、6字頭行情，例如「STAR ONE」近期成交約48.8～60.9萬元，「栢TOWER」2026年成交約63.8萬元。個案、樓層、屋齡差異很大，已不適合再用「40～46萬元」概括整區。

租金部分，市場報導已引用頂級商辦每坪約1,500元行情；亞昕2026年5月更以區域每坪約1,700元估算A4企業總部未來租金收益，屬公司與市場行情估算，不代表所有商辦平均租金。

儒鴻、佳能、勤誠、科定、麗寶、四零四科技等企業已陸續在副都心布局，企業聚落逐漸成形。

三、林口218戶成交　小坪數商辦走出另一條路

林口走的是另一種市場。

永慶彙整2025年以來預售商辦實價登錄，截至2026年5月，林口累計成交218戶，為雙北最熱絡行政區，平均面積只有28.6坪，主力集中在總價1,500萬元內。

A9周邊結合機場捷運、國道一號、新北國際AI＋智慧園區、媒體園區及商業設施，讓小型企業、工作室與新創需求有更多落腳空間。

山哥觀察

店面看人流，新埔代表成熟捷運商圈；大型商辦看企業與產業聚落，新莊副都心正在形成總部經濟；小型商辦則看總價與使用彈性，林口就是微型辦公的代表。

商用不動產要看人流、企業、交通與產業才能決定企業能不能長期留在這個區域。