法拍真的能「洗白」所有產權問題嗎？破解常見迷思！

在房地產市場中，常聽到一種說法：「不管產權多複雜，只要走法拍程序，就能清除所有登記問題！」甚至有人認為，法拍像是「無敵星星」，可以一鍵解決產權瑕疵、抵押權、地上權、甚至違建問題。

 

但事實上，法拍並沒有這麼神！雖然法院拍賣確實能「強制移轉所有權」，但某些產權問題仍可能「跟著房子走」，甚至影響後續使用。以下就來破解常見迷思，並告訴你法拍到底能解決哪些問題、哪些問題仍會存在。

 

法拍能清除的「登記問題」有哪些？

 

1. 抵押權、查封登記 → 通常會被塗銷

法拍的主要目的就是「清償債務」，所以：

銀行抵押權：拍定後，拍賣價金會優先清償銀行貸款，抵押權會被塗銷。

私人設定抵押：同樣會因拍賣而消滅（除非拍賣金額不夠還，但這種情況較少）。

法院查封登記：拍賣後自然解除。

 

2. 前屋主的「個人債務」→ 與新房東無關

法拍屋的原屋主可能有欠稅、卡債、民間借貸等問題，但這些是「對人」的債務，不會影響新房東。只要完成過戶，房子就是乾淨的（除非有特殊例外，如詐欺轉移）。

 

3. 租賃權 → 原則上消滅（但有例外）

法拍原則上適用「買賣不破租賃」，但如果是「假租約」（例如債務人故意簽長約阻撓拍賣），法院可認定無效。

租賃權例外情形：租約經公證且「在抵押權設定前」已存在。租期未逾5年或未定期限。

 

法拍「無法清除」的產權問題有哪些？

 

1. 地上權、地役權 → 可能繼續存在

如果房子有「地上權」（例如土地是別人的，房子只有地上權），法拍後新房東仍須遵守。

地役權（如他人有通行權）也會保留，無法透過法拍解除。

 

2. 違建、占用問題 → 不會自動消失

如果房子是違建，法拍後仍可能被報拆。

若有他人占用（例如原屋主不搬、或有第三人主張權利），得標後仍要自己處理。

違建處理：若為「程序違建」（可補照），得標後有機會合法化；「實質違建」則可能被強拆。

 

3. 凶宅、海砂屋、輻射屋 → 法拍不保證

法拍屋的現況是「拍定後不負責」，法院不會主動告知房屋是否有瑕疵，得標後才發現是凶宅或結構問題，通常無法撤銷拍賣。

凶宅認定標準：凶宅指「專有部分」發生非自然死亡（如自殺、凶殺），若發生在公共區域不算。可向轄區派出所查詢「非自然死亡紀錄」，但非絕對依據。

 

4. 原住戶不搬 → 得自己打官司

法拍屋常遇到「原屋主或租客賴著不走」，這時得標人得自己提起「遷讓訴訟」，法院不會自動幫你清空。

「不點交」案件未必需訴訟：若占用人無合法權源（如租約無效），可聲請法院「強制點交」（《強制執行法》第99條）。

 

法拍不是「無敵星星」，得標前務必做好調查！雖然法拍能解決「債務相關的登記問題」，但物理瑕疵、他人權利、違建問題仍可能存在。

因此，投標前一定要：

調閱謄本：確認是否有地上權、地役權等「物權」問題。

現場勘查：避免買到違建、占用或嚴重瑕疵屋。

查詢是否為凶宅：可向鄰居、派出所打聽。

評估點交難度：若為「不點交」案件，要有長期訴訟的心理準備。

 

法拍能解決「部分」問題，但不是萬能！

法拍的確能強制移轉所有權，並清除「債務相關登記」，但土地權利、違建、占用、瑕疵屋等問題仍可能存在。

適合法拍的情況：單純因債務被拍賣、產權清晰、可點交的案件。

不適合法拍的情況：有複雜物權爭議、不點交、或明顯瑕疵（如凶宅）。

如果你考慮買法拍屋，務必做好功課，或找專業代標業者協助，避免踩雷！