限貸、放款天條、補貼「三環纏身」　房市觀望情緒濃厚，買不起的人仍買不起 

【M傳媒房產中心／專題報導】

房價持續高漲、利率居高不下，對許多年輕上班族來說，買房難度從未降低。近日有網友指出：「政府雖然一再喊打炒房、但同時又為選舉推出青年安心成家購屋優惠貸款（新青安），讓房市出現「循環緩跌」現象。最後受惠的不是你，而是放貸的銀行、房貸能貸到的人，買不起的人還是買不起。」這樣的觀察，有沒有道理？政策是否真為自住者服務？該怎麼看清房市加速「退場式」的原因？

 

首先，新的青年安心成家貸款（「新青安貸款」）確實對自住需求有一定助益。根據政府資料，符合條件的青年得以申請最高額度新台幣1000 萬元、貸款年限最長40年、寬限期5年，政府補貼利息，貸款成數最高可達8成。

 

然而，政策面固然「聽起來美好」，但觀察房市的數據與銀行動作，更像是一種「市場微調」而非有效解決買房壁壘的關鍵。

 

例如，自2025年9月起，政府明確讓新青安這類貸款「不計入」銀行法第72-2條的不動產放款比率（俗稱放款天條）核算。

 這條法規原意是控制銀行對於房地產放款的比重不過高，以避免房貸風險過度集中。當新青安貸款被排除後，銀行手上不動產放款比率迅速降到25.77%，創九年半新低。

 看似銀行房貸條件鬆綁、可貸款量增加，但實際上「可貸」並不等於「有人貸」。

 

而從房市成交面來看，買房的人並沒有因為這些寬貸條件出現大舉入市。

市場觀察指出，成交量仍低迷，剛性需求者觀望情緒蔓延。你說「限貸令＋銀行水位被新青安搶走」是有根據的：當銀行可貸範圍被特殊貸款政策「外包」後，對於非自住、沒有補貼資格的購屋族群，銀行審查的天花板並未跟著下降，仍得看收入、負債比、還款能力，因此「你想買也得先看口袋、先算好要付5成頭期款」並非危言聳聽。

 

政策時間窗也有疑慮。新青安的補貼期限定於115年7月31日止。

換言之，真正能受惠的期限並不長，未來若補貼中止或條件不再寬鬆，這波看似優惠的貸款援助恐將變成歷史。房市若只是緩跌而非實質下修，對於負擔能力薄弱的族群，意味的是「房價還在高位、貸款未必寬鬆、首付壓力還在」。

 

不少專家也指出，真正影響房市的並非單一貸款政策，而是利率、整體經濟與購屋族的心理預期。即便銀行放貸水位鬆綁，但如果買方不敢進場，房市成交量就無法翻揚。換句話說，政策雖有意義，但如果不對準「買不起」這群年輕族群的痛點，效果就只是「撐盤」而非「翻轉」。

 

回到那句話：「政府就有在打房啊，但為了選舉又搞新青安救一下，這樣循環就是緩跌啊。買不起的人一樣買不起。」這裡面既有對政策矛盾的質疑，也反映市場底層族群的真實困境。政策若偏重於補貼且標的有限，未必能真正延伸到普遍買房需求中；而銀行放貸增加也可能只是讓少數符合條件者先得利，而非從根本降低購屋門檻。

 

買房從來不是只看貸款條件，也不是只看補貼政策，更關鍵的是「你是否有辦法負擔頭期款、還款壓力，以及房貸之外的其他生活支出」。政府推出新青安，看似為年輕人鋪路，但若房價不降、利率不回落、貸款門檻仍高，那麼這條路仍是「窄巷」。真正要改變的，是從「房貸寬鬆」走向「房價合理」，讓真正買不起的人，也不必靠「觀望」才能喘口氣。政策能不能做到這一步，仍是下一階段的考驗。