北台灣預售創價熄火！雙北百萬案退燒　是房價崩還是買盤不追了

M傳媒／綜合報導

房市景氣轉冷，買方追價意願明顯降溫，過去幾年預售市場不斷創高的氣氛，到了今年上半年明顯熄火。

根據《住展雜誌》最新統計，今年前五月北北桃竹預售新案最高成交單價，均低於去年同期高點。換句話說，建商不是不想挑戰高價，而是市場買盤已經沒有過去那種「你開多高、我都有人買」的追價氣勢。

其中，台北市今年預售新案最高單價為南港案「四季嘉禾」，每坪154.3萬元；去年則由西華飯店改建案「西華璞園」創下每坪228.4萬元高價。雖然兩者區位、產品條件不同，不能直接解讀為房價大跌，但至少說明今年台北預售市場暫時沒有出現每坪200萬元以上的指標交易。

新北市也出現類似情況。去年板橋遠東通訊園區「遠揚之森A+」最高單價達每坪124.3萬元，讓新北預售正式站上百萬俱樂部；但今年前五月最高價為捷運三重站區域「東煒玉川」每坪99.6萬元，雖然仍接近百萬，但尚未突破三位數。這也代表新北高價市場暫時告別百萬單價熱潮。

桃園降溫更明顯。去年青埔水岸景觀宅「威均天璽」高樓層成交達每坪82.6萬元，一度讓市場驚呼桃園房價站上8字頭；但今年最高價為中路重劃區「京澄卓閱」每坪57.8萬元，回到5字頭。住展分析，桃園屬於北台灣投資熱區，受到房市冷氣團影響更直接，去年8字頭較偏個案表現，今年市場回歸保守。

新竹縣市部分，今年最高價為高鐵特區「日出宏道」每坪87.9萬元，去年「鴻湛」則來到每坪89.9萬元，仍未成功突破9字頭。市場原本期待竹北高鐵區有機會挑戰百萬單價，但目前看來，買盤仍相當謹慎。

住展發言人陳炳辰指出，今年上半年北北桃竹預售新案未再創高，反映高價區買盤觀望，市場前景不明，加上買氣量能偏弱，價格不容易再往上推進。下半年雖然台北大安、新北板橋與中和、桃園青埔與中路，以及竹北高鐵特區等地仍有高單價新案登場，但能否創價，仍要看市場接受度。

值得注意的是，這波現象不能簡單解讀成「房價全面崩跌」。因為統計比較的是各區最高單價新案，並非同一建案或同一社區的價格變化。比較精準的說法應該是：北台灣預售市場的「創高行情」暫時熄火。

過去幾年房市在低利率、資金寬鬆、預售熱潮與通膨預期帶動下，不少區域只要有重劃區、捷運、科技題材，就能一路往上開價。但現在環境不同了。央行信用管制仍在，銀行房貸審核更保守，買方自備款壓力提高，投資客退場，自住客也開始精算月付能力。當買盤不願意繼續追價，高價案自然很難再創新高。

M傳媒觀點

今年北北桃竹預售最高單價全數低於去年，真正代表的不是房價崩盤，而是市場不再無腦追高。

台北200萬案暫時缺席，新北百萬俱樂部退燒，桃園8字頭回到5字頭，新竹9字頭攻不上去，這些訊號都指向同一件事：房市的價格天花板開始被買方重新檢驗。

建商還想撐價格，買方卻開始等讓利；賣方還在看過去高點，銀行卻先把成數和鑑價收緊。這就是現在房市最典型的「量縮價僵」。

接下來下半年高價案能不能賣得動，會是重要觀察指標。如果高價案仍能順利成交，代表核心區買盤仍有支撐；但如果開高走低、議價擴大、讓利增加，就代表房市轉折會更明顯。

現在的市場，不是不能買，而是不能追價買。對自住客來說，最重要的不是搶在最高點進場，而是回頭檢查三件事：地段是否真的有需求、價格是否合理、貸款是否撐得住。房市已經從「比誰敢開高價」進入「比誰有真買盤」的階段。