銀行估價1050萬的房子，仲介卻要我出價1313萬？內行人揭密砍價談判的關鍵技巧！

看著LINE對話框裡房仲傳來的訊息：「銀行估價1050萬代表可以貸到8成，所以要從1313萬開始出價喔！」網友盯著計算機發愣—突然發現這數學怎麼算都不對勁啊！

 

銀行貸款的數字魔術

真相是：當銀行估價1050萬時，他們認定的「房屋價值」就是這個數字。所謂貸款8成，是指1050萬的80%，也就是840萬。這代表：

如果你用1050萬成交 → 自備210萬，貸840萬

如果你真的傻傻出1313萬 → 銀行還是只貸840萬，你要自掏473萬

房仲這種算法，等於是把「銀行估價」直接當成「貸款金額」來計算，完全忽略了自備款會暴增的致命問題！

 

面對開價1400萬屋主的談判藝術

這位屋主已經還清貸款，擺明「賣不到理想價就出租」。對付這種賣家，關鍵要打中他的心理：

 

1. 用「機會成本」讓他覺得出租更虧

「先生您這間租3萬5的話，扣掉管理費、稅金和空租期，實際年收約35萬。如果1100萬賣掉，就算把錢放保守投資就算2%報酬，一年也有22萬被動收入，更別說如果投資其他高收益產品獲利，還省去當房東的麻煩...」

 

2. 製造「錯過就沒了」的急迫感

「最近央行可能再升息，到時候買方貸款更難，市場會更冷...」

「我已經找好設計師，如果您願意這個價成交，我們月底前就能完成過戶。」

 

3. 讓數字自己說話

把附近實價登錄整理成表格：

同社區28坪｜去年12月｜成交1080萬

隔壁棟30坪｜今年3月｜成交1150萬（含車位）

「您開的1400萬，比市場行情高了快30%...」

 

終極殺手鐧：測試屋主底線

透過房仲傳話「買方最高只能出到1150萬，但可以配合您的交屋時間，而且不用等貸款。

很多賣家嘴上說要出租，其實根本怕麻煩。當他們發現你是「確定能成交」的買方，又看到市場真實數據，心理價位自然會鬆動。

 

給你的真心建議

以你250萬自備款，要買1400萬的房子真的太拚。不如：

請房仲過濾「銀行估價1200萬內」的物件

等2-3個月後再聯繫（很多屋主出租後會後悔）

專找「繼承」、「移民急售」這類物件

 

「買房就像談戀愛，最怕鬼遮眼。」 當所有銀行估價都說1050萬，就表示這房子只值這個價。與其被話術牽著走，不如堅持：「我只出銀行估價加10%。」