交屋前建案調房地比 總價沒變要小心！交屋找補可能少一筆

【M傳媒／綜合報導】

預售屋總價沒漲，房屋款、土地款比例卻被建商重新分配，買方權益還是可能跟著變。

台中一名預售屋買方反映，早期訂購文件記載房屋、土地價款比例約43：57，後續正式契約或增補文件卻調整成37：63。建商強調總價沒有變動，但房屋款比例往下修，土地款同步提高，交屋時最直接受到影響的，就是「面積找補」。

房屋款比例往下　坪數不足退款可能縮水

預售屋完工後，實際登記的主建物、附屬建物、共有部分及土地面積，可能和當初契約約定不同，這時就要辦理俗稱的「多退少補」。

依現行預售屋定型化契約規定，面積找補不是單純拿總價除以總坪數，而是依土地、主建物、附屬建物及共有部分各自約定的價款與面積計算單價。

房屋款比例從43%降到37%，如果主建物、附屬建物及共有部分的價款也跟著降低，交屋時一旦出現面積短少，建商退給買方的金額就可能跟著變少。

所以真正需要看的，不只是43%變37%，而是契約裡每一項價款到底被調成多少。

總價不變　房地合一稅通常不會因此增加

房地比例調整，也常被認為會影響未來房地合一稅。

以一般個人買賣來看，房地合一稅主要依出售成交價，扣除原始取得成本及相關費用計算所得。

假設總價都是1,500萬元，只是原本房屋645萬元、土地855萬元，後來改成房屋555萬元、土地945萬元，整體取得成本原則上仍是1,500萬元。

因此，單純調整房屋與土地內部分配比例，通常不會直接讓未來房地合一課稅所得跟著增加。

房屋比例沒有「30%法定底線」

市場也常流傳「房屋款不能低於總價30%」，目前沒有全國統一法律規定所有預售案都必須維持這個比例。

稅務機關真正關心的是房屋、土地價格分配是否合理。土地銷售免營業稅，房屋銷售則涉及營業稅，如果建商刻意把房屋價格壓得過低、土地價格拉高，且沒有合理理由，稅捐機關仍可能依時價重新核定房屋銷售額並補稅。

原契約43%、增補改37%　買方先看完整對照表

如果43：57已經寫進正式買賣契約，建商後續再提出增補契約調整成37：63，就涉及原契約內容變更，原則上需要雙方合意。

買方收到增補文件後，可以直接要求建商列出變更前後的土地、主建物、附屬建物及共有部分價款，再把面積找補單價一起算出來。

實價登錄部分，也必須依實際成交與契約內容據實申報；後續合法變更契約內容，必要時也應辦理資料更正。

預售屋總價沒變，只代表最後那個「總數字」沒動。房地比例、各部分單價一旦調整，交屋時的退款金額就可能出現差距。

買方收到增補契約時，最值得盯緊的就是各項價款與每坪找補單價。數字先算清楚，再決定是否簽署，才能避免交屋時才發現權益已經跟著改變。