央行示警房貸負擔仍重！交易量年減25％、待售新成屋破11萬宅　房市進入壓力測試

【M傳媒房產中心／綜合報導】

中央銀行發布第20期金融穩定報告，點出當前房市的真實狀況：交易降溫、投機需求降低，房貸負擔率也從高點回落，但民眾購屋壓力仍然沉重。更值得注意的是，新住宅供給持續增加、待售新成屋攀升，未來房市可能不只是買氣冷，而是開始進入庫存與價格的壓力測試。

央行報告指出，112年下半年以來，台灣房市交易快速升溫，購置住宅貸款加速成長，不動產貸款集中度升高，因此自113年6月起陸續強化信用管制措施。隨著政策效果逐漸顯現，房市交易降溫，不動產市場投機性需求也逐漸降低。

不過，央行也在115年3月適度調整部分管制規範，將全國自然人第2戶購屋貸款成數上限由5成調升至6成，但仍維持無寬限期。這代表央行並非完全不鬆手，而是採取「小幅微調、繼續控風險」的態度。

從交易量來看，114年全年全國建物買賣移轉棟數為26.1萬棟，年減25.45%。這個數字說明，房市買氣確實明顯降溫，市場已不再是前幾年那種追價、搶房、投資客快速進出的狀態。

但交易量降下來，不代表房子變得容易買。

央行報告指出，114年內政部住宅價格指數緩降，信義房價指數代表的成屋價格也緩步下降，但國泰房價指數代表的新推案價格仍呈現居高盤整。換句話說，成屋市場開始鬆動，新案價格卻仍相對有撐，買方感受到的價格壓力並沒有明顯消失。

房貸負擔率雖然下降，但仍然偏高。報告顯示，全國房貸負擔率從113年第3季46.8%高點，逐季降至114年第4季40.75%。原因包括中位數房價緩降，以及全國家戶中位數可支配所得逐漸增加。

但問題是，40.75%仍不是輕鬆水準。

更何況六都中，除了桃園市與台南市之外，其餘四都房貸負擔率仍超過40%，其中台北市更高達63.92%，仍是全台購屋負擔最重的城市。這代表，即使數字看起來比高點改善，對一般家庭來說，買房仍然是非常沉重的長期財務壓力。

說白一點，房貸負擔率下降，不等於民眾買得起。

只是從「非常痛苦」變成「還是很痛苦」。

另一個更值得注意的訊號，是新成屋待售壓力正在升高。

央行報告提到，隨著近年建案陸續完工，114年全國共釋出14.3萬新住宅，115年第1季又釋出3.2萬宅。另據內政部統計，待售新成屋從112年第4季逾10萬宅，增加至114年第2季11.21萬宅。

這代表過去幾年大量預售推案，現在正在進入交屋與成屋階段。問題是，市場買氣已經降溫，價格卻仍居高，銷售表現又不如預期，新成屋庫存壓力自然會開始浮現。

這對建商來說，是現金流壓力；對市場來說，是價格支撐力的考驗。

過去預售市場熱絡時，建商可以邊蓋邊賣、投資客可以等交屋前轉手、買方也相信房價會一路往上。但現在信用管制壓住投資買盤，銀行授信更謹慎，買方不再盲目追價，建案完工後若賣不掉，就會變成待售新成屋壓力。

房產人士認為，未來房市將更明顯分化。地段好、產品條件佳、總價帶合理、生活機能成熟的物件，仍可能有自住買盤支撐；但供給量大、開價過高、題材先行、人口與機能尚未到位的區域，恐怕會面臨更大的議價壓力。

尤其當待售新成屋增加，建商若不願調整價格，買方也不願追價，市場就會出現僵持。交易量低迷不是因為沒有人想買，而是買方覺得價格不合理，賣方又還沒準備讓步。

這也是央行報告最值得注意的地方：房市降溫，不代表風險解除。

投機需求降低是好事，交易量降溫也是打炒房政策的效果；但房貸負擔仍重、新成屋庫存增加、價格居高盤整，代表市場正在從「資金熱潮」進入「供需重新定價」階段。

對買方來說，現在不是閉眼追價的時代，而是要更精算月付、貸款成數、區域供給與未來轉手性。尤其購買新成屋或預售屋，更要注意同區未來是否還有大量交屋，避免買在供給壓力最大的區域。

對建商來說，過去靠題材與預期支撐價格的時代已經結束。當市場回到自住需求，產品是否符合居住需求、價格是否合理、交屋後能否順利去化，才是最現實的考驗。

央行這份報告透露的不是房市崩盤，而是房市正在進入壓力測試。

未來房市要看的，不是喊多或喊空，而是誰先面對現實：買方能不能負擔，建商願不願讓價，市場能不能消化那11萬多戶待售新成屋。