親屬買房想合法過關？情情提醒：先搞懂親等，再談金流

文／嚴意情（情情來了）・明深地政士事務所主辦代書

親屬間買賣房地產，最怕的不是不能買，而是明明想做買賣，最後卻被國稅局認定成贈與。最近市場上流傳一種說法：「叔姪買賣屬於二親等以內，依法會先被推定為贈與。」情情要先幫大家校正，這句話不能這樣寫。

依民法親等計算，叔姪通常是三親等旁系血親，不是二親等。真正會直接碰到《遺產及贈與稅法》第5條第6款「二親等以內親屬間財產買賣，以贈與論」的，常見是父母子女、祖孫、兄弟姊妹等關係。也就是說，如果案例是叔姪買賣，不能直接說依法先推定為贈與；但如果是二親等以內買賣，國稅局確實會要求你證明這是真的買賣，不是假買賣真贈與。

那親屬間買賣房子，重點到底在哪裡？情情直接講，核心就是「金流」。

以3,600萬元親屬間買賣為例，如果買方要證明自己真的有付款，不能只拿一張契約說成交價多少，而要提出完整銀行轉帳紀錄、貸款撥款紀錄、資金來源說明。尤其是二親等以內親屬買賣，買方必須證明兩件事：第一，價款真的有支付；第二，這筆錢不是賣方借給買方，也不是賣方提供擔保讓買方向銀行借來的。

第一筆常見資金來源，是父母贈與給子女作為簽約款或部分自備款。現在每位贈與人每年有244萬元贈與稅免稅額，父母若各自贈與子女，在額度內可免課贈與稅。不過，金流最好清楚呈現「父母贈與給子女、再由子女支付買賣價款」的路徑，避免變成由第三人直接代付，日後難以說明資金來源與付款人身分。

第二筆常見來源，是配偶資金。夫妻間相互贈與財產，不計入贈與總額，但不代表資料可以隨便做。若配偶提供資金協助買方付款，仍應保留轉帳紀錄與資金用途說明，讓整個交易看得出來是買方取得資金後，再由買方履行付款義務，而不是把金流做成混亂的代付關係。

第三筆則是銀行貸款。這一關最重要的是買方要有實際還款能力。國稅局看親屬間買賣，不只看有沒有貸款撥款，也會看買方收入、財力、負債比與後續還款狀況。如果買方明顯沒有能力負擔貸款，卻突然買下高價房產，就容易被質疑交易是否真實。更不能讓賣方當保證人，或由賣方提供財產擔保，否則就可能踩到「價款由出賣人貸與或提供擔保借得」的紅線。

情情也提醒，賣方收到價款後，絕對不能再把錢回流給買方。這在稅務實務上是非常敏感的訊號，容易被認定是假買賣真贈與。親屬間交易要合法過關，不是靠話術，而是靠契約、金流、貸款、申報與後續資金流向全部一致。

另外，二親等以內親屬間不動產買賣，即使主張是真買賣，仍應依規定辦理贈與稅申報或申請相關證明，並檢附買賣契約、雙方身分資料、價款支付證明、資金來源證明、貸款資料等文件，讓國稅局審認。若是父母在免稅額內贈與子女現金，原則上雖可免稅，但若因產權移轉或審查需要取得免稅證明，也要依規定辦理申報。

情情總結：親屬間買房不是不能節稅，但第一步要先搞清楚親等，第二步要把金流做清楚。叔姪不是二親等，不能亂套法條；二親等以內買賣，也不是寫了買賣契約就安全。錢從哪裡來、誰付出去、誰負責還款、賣方有沒有回流或擔保，才是國稅局真正會看的重點。

合法節稅靠規劃，不靠僥倖。親屬間買賣房地產，金流一斷，解釋就難；一步走錯，原本的買賣就可能變成贈與。